谁也没想到，绿地集团、恒大地产（03333.HK）、保利地产(600048)（600048.SH）、卓越集团等全国一线地产企业，集体在连云港（楼盘）这座三线城市折戟。
项目滞销、地块空置，成为这些开发商在连云港遭遇的普遍状况。
"凄惨"开发区
3月底，连云港经济开发区猴嘴片区，《第一财经日报》记者在花果山大道和东方大道附近看到，一栋灰白色的水泥毛坯房矗立在一片空地上，黑黢黢的窗洞和门洞，透着一股寒意。
这是金辉地产早于2010年之前就已经获得的金辉城项目地块，这栋尚未完工的毛坯房是地块上唯一一栋建筑。
金辉地产连云港公司相关负责人对记者称："开发区项目放到明年再说。就算不赚钱，也要能卖掉才行。在三四线城市开发，必须关注片区，如果不关注，连成交都没有。"
在金辉城不远处，是恒大地产2010年已获得的恒大城项目地块，更是荒芜一片，丝毫没有动工的痕迹。算下来，该地块已空置三年有余。
恒大地产方面表示，该地块一直没有动工是因为政府规划变更导致。
与金辉城一街之隔的，是卓越集团开发的别墅项目蔚蓝海岸，项目销售吴小姐告诉《第一财经日报》记者，项目一共200多套别墅房源，自2012年5月开盘至今，仅售出近90套房源，"接下来难度越来越大"。
吴小姐称，连云港是典型的三四线城市，楼市发展也与政府导向关系很大。"前任领导的城市规划有利于我们这个片区，现在的领导对这里就不管不问"。
与蔚蓝海岸相隔不到一公里是绿地集团开发的绿地世纪城项目，2013年项目仅售出300多套房源，较2012年600多套的成交量几近腰斩，但这已经是连云港经济开发区内销售最好的一个项目了。
绿地世纪城自2010年7月拿下第一批7宗土地，到2011年2月与连云港市政府签署合作协议，计划投资60亿元打造猴嘴片区旧城改造项目，建设用地3000亩，规划总建设面积约360万平方米。
有知情人士告诉记者，绿地集团已经与连云港相关政府部门协商退地事宜，除现有已开发的土地外，后续剩余地块退回政府，不再开发。项目提供的信息显示，绿地世纪城目前已开发面积约800亩，尚不及3000亩土地的三分之一。
绿地集团连云港公司相关负责人对《第一财经日报》记者称，还要看今年连云港的市场表现情况，再决定这个项目的未来走向，"今年也有一些好转的迹象"。尽管如此，绿地集团连云港公司仍然在为能否完成集团下达的2014年销售指标而焦灼不安。
事实上，并非只有绿地集团有意退出连云港。福建融侨集团在2010年7月以3.787亿元获得连云港连云区一幅土地，但项目持续多年没有进展，目前融侨集团已彻底退出连云港。"融侨想退地，但政府不同意，他们就直接退出了。"有业内人士称。
保利地产与绿地集团几乎同时进入连云港，其开发的海上五月花项目在开发区与连云区的交界处，2011年开盘，至今仍剩余大量房源在售，均价在5300~5800元/平方米，目前已推房源全部是现房。
售楼小姐对项目的滞销并不回避："连云港的购房者不管你是不是一线开发商，也不看你的产品做得好不好，他们只关心价格。"
知情人士称，海上五月花首期开盘价格偏高，一直销售缓慢，有将近一年的时间去化速度月均仅2~3套，并一度封盘。但售价一直没有调整。
规划的变故
"2010年是连云港房地产发展的一个重要分水岭，包括绿地集团、保利地产、恒大地产等全国性大型房地产企业都是在2010年前后进入连云港的。"自2004年起就在连云港从事房地产市场拓展及营销的任肖（化名）称，在此之前，连云港楼市一直由本地开发商"把持"。
2010年前后，正是连云港在"拥抱大海"的发展战略下将经济开发区猴嘴片区列为城市规划发展重点之时。在连云港市政府的强力推介下，绿地集团、保利地产、恒大地产及卓越集团先后在该区域或周边拿下土地，准备大干一场。
绿地世纪城几乎是片区内开工最快也最早进入销售的项目，开盘之初就以不足4500元/平方米的价格入市，销售业绩一度表现不错。
"当时还有连云港市政府要搬到开发区的说法。"连云港凯捷利房地产有限公司营销总监田步亮对《第一财经日报》记者称，外地开发商在连云港拿的都是开发区的地块，"现在这里的规划冷掉了。区域的升值空间随着领导的离开而消失了。这说明他们还是没有找准城市规划发展的方向"。
2013年初，随着连云港市政府换届，连云港城市发展重点发生变化，由此前的"拥抱大海"转而回归市中心，邻近市中心新浦区的新海新区成为连云港楼市最"炙手可热"的区域。上述绿地集团连云港公司负责人对记者称，正是在这一年，绿地世纪城的成交量陡降。
在刚刚过去的3月份，连云港销售面积位列前五名的项目全都位于新海新区。在开发区都有地块闲置的金辉地产和恒大地产，都在开发区项目遭遇阻滞后将发展重心转移到新海新区。
记者在金辉地产的四季金辉售楼处里看到，接待区几乎坐满了正在咨询及签约的客户。目前该项目售价已经高达7100~7200元/平方米。2011年底项目首次开盘时，价格仅5200~5300元/平方米，两年间价格涨幅超过35%。同时，该项目2012年全年销售额达3亿多元，2013年的销售额接近6亿元。
上述金辉地产连云港公司负责人称，金辉地产刚进新海新区时销售也很凄惨，"一度也抱有很大的怀疑"。四季金辉后来的销售业绩让他也不得不感慨，"跟紧政府的发展方向是项目成功的关键因素"。
与四季金辉相隔一公里左右的恒大名都，虽然赠送精装修，但售价与周边项目相当甚至略低，仅6500～7000元/平方米。记者在项目售楼处了解到，目前已推出的房源中，还有相当一部分尚未消化。一位购房者告诉记者，连云港当地的购房者对恒大名都的认可度不算太高。
新海新区新房的热销似乎难以挽救疲软的连云港楼市。当地最新的数据统计显示，3月份连云港全市商品房成交面积约33.7万平方米，成交套数3097套，环比分别下滑27.7%和34.3%，同比则分别下滑49.6%和50.2%。
这或许是一个信号。哪怕在全国楼市都遭遇低迷的2012年，连云港全市商品房仍有452万平方米的成交量，同比上涨16%。2013年的成交量则超过558万平方米，同比上涨24%。
据田步亮估计，目前连云港市区的新房库存在100多万平方米，"不用推新盘也能卖半年"。
事实上，除了那些已经上市或准备上市的新房外，连云港还有大量的已出让土地，或准备开工，或正在闲置。仅开发区猴嘴片区，如果算上绿地集团未动工的土地面积，区域内闲置的土地面积就已近3000亩。
在新海新区凌州东路沿线，除了数个正在建设中的项目外，周边还有大量已出让地块尚未动工。
根据连云港国土资源局公布的信息，连云港2013年成交的经营性地块面积高达1145万平方米。同年，上海（楼盘）的经营性用地成交面积也不过1238.3万平方米。
虽然连云港2012年的土地成交面积一度骤降至不足130万平方米，但2011年和2010年的土地成交面积高达1800万平方米和1100万平方米，均超出当年连云港计划的土地供应总量。
以上海21%的人口、66%的人均可支配收入、GDP仅相当于上海8.4%的连云港如何能消化过去四年将近4300万平方米的土地供应？
任肖告诉记者，连云港整个楼市的市场容量在100亿元左右，一年的增长量大约10%，以这样的市场容量和增长速度，连云港楼市陷入滞胀在所难免。
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