回乡楼市见闻录之一：江苏南京
所在地：江苏/南京
见闻提供者：LeoZhang999
南京市人口数量816万（2012年底），虽然是省会城市，南京在江苏省内给人的感觉是不温不火的那种，生活节奏比较慢（相较上海），发展也中规中矩，在省内南京占据了最好的行政资源、教育资源、地理位置，但论GDP总量，苏州遥遥领先，拼人均GDP，无锡高于南京。
我对南京经济的感觉是，稳中有进。其他行业不太了解，IT业这块发展的不错，特别是软件外包产业，印象里润和，文思、海辉，诚迈等在南京就没停止过扩张，另外得益于华为、中兴推进在南京的研发中心建设，拉动高了南京IT业的薪酬，也带来了高额的购买能力，拉高了周边的房价。另外，北京上海成本高企，人员流动性高，很多企业还是愿意把研发中心建在南京。特别明显的是我们单位所处的科技园，当时我们过来时，基本是开租后瞬间租满（园区有退税优惠）。
南京楼市在2007年以前属于估值洼地，偏远一点地方（当时的观点是偏远，现在的江宁已很繁华），江北江宁2000~3000就能置业，河西龙江区域的房价不过5000~8000，而当时深圳关内的房价基本已经没有1万以下的了。南京楼市第一波调整的低点是在2008年底，在2009年以前，南京的房价远低于周边的杭州、苏州，市内核心区域房价在1万~2万，市区1万以内置业，可以买到相当不错的房子，近郊房价在4000~6000左右，远郊房子还有2000~4000的。2009年南京的房价第二次暴涨，南京的房屋均价也第一次破万，破万以后就再也没回到过1万以下。
2013年南京的房价是第三次大涨，但比起2009年那波的上涨幅度只能是小儿科了，不过鉴于房价已处于高位，基本已经把毕业的家庭条件不好的3年以内的那些挤出了购买行列。
身边的朋友、同事亲戚，前几年在一起共事的那些刚参加工作不久的，在我的影响下（至少我这么认为）基本都已置业，最迟的一个赶在2013年大涨之前。如今还没有置业的，特别是刚毕业不久家里条件又不好的那些小孩，基本处于买不起的状态了，南京近郊的房价早已破万，远郊也难找到8000以下的房子。当前同事里边看跌房价的少，看涨房价的多，没买的，真的因为实在买不起。需要自己攒首付，自己付月供，毕业3年以内的，除非单位特别好，其他的基本没戏。
整体我对南京楼市的感觉是，刚需凶猛，放租的租金回报尚可。
当前南京的房屋均价是1.75万(数据来自于安居客二手房均价，我不太信政府的统计口径)，中心区域带好学区或比较高档的小区能卖到4万以上，城区房价整体在2~3万这个区间，近郊1~2万，远郊6千到1万。2013年中，南京把高淳和溧水两个县并入了南京市，这等于把南京的版图扩张了近一倍，未来南京的房地产市场还大有可为，但刚需们估计要被挤到更远的地方置业了。
回乡楼市见闻录之二：陕西汉中
所在地：陕西汉中
见闻提供者：沧海一豆Isaac（雪球网友）
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1、陕西汉中，西部四线地级市，经济在全省属落后，自然环境在省内属一流。位于一个面积不小的河谷盆地中，城建基本上没什么限制。整体经济不发达，有一些三线留下来的老工业，人口大量外流（常住人口比户籍人口少近20%）
2、市区新建楼盘基本3000以上，好地段（风景好或较繁华的）价格4000多，部分高端盘多层部分有破5000的。从收集到的房产广告来看，自2010年以来价格基本上没有上涨。
户口这个没有特别了解过，但省上有本市山区迁出数十万人口的计划，落户应该较为容易。
政府这几年以各种名义圈地，东西南北几个名头超大的新区加起来接近现有市区的10倍，政府指望2020年市区人口超过100万。但目前受制于资金和政策的原因，几片已经开发到一半的项目被叫停（已经为此征了大片土地并修好了一大堆俗称"炮楼"的安置房）。
3、许多楼盘（特别是4000以上的高档盘的高层部分）被各类单位以"团购""限价房"等名义大量买走，实际价格往往只相当于标价的七成以下。西部小城体制内人口占比极高，多数人家都有一个以上这类购房机会，本地58同城赶集贴吧上转让购房指标的广告极多，对市场冲击非常大。这类"限价房"实际上算是"单位集资建房"的复活版本，据说也算保障房性质，虽然有违初衷但确实极大增加了供应。
家就在本市的年轻人，基本家里早早就给准备好了房子，很少听说有贷款的。按揭购房的主力是在市区工作的辖内农家子弟和一部分进城农民，但符合这些人承受能力的房子往往在郊区（当地标准，绝对距离不远但缺乏配套生活不便），很多人宁愿购买市中心较老的二手房。
开发商良莠不齐，恒大是目前唯一进入的全国性大开发商。房屋质量问题、烂尾纠纷、土地产权纠纷时有发生。整体开发品质仍然落后，有几个商铺算是不错的配套了（总共就40万人的市区难道还能整个万达不成）
4、本地指望新增购买力的卖点主要有三：山区移民、回乡置业和旅游度假。第一条的人口购买力太低且市区缺乏足够就业机会，多数选择在县城购房或在集镇自建房后出外打工。第二个也就是少部分在外打工有一定成就的辖内农村人口买账，主要消费对象是那些4000多的高价盘的"市场价部分"。城市子弟出来的没听说谁专门回去买套房子就为过年住几天的。至于第三条广告做得山响，本地确实有不少在省内属于稀缺的山水景观，但仍欠有效开发和宣传，在全国范围更是没什么吸引力，指望这个炒热楼市短期内很难。
居民整体心态温和看空，用我娘的话说就是没有年轻人的城市还有什么搞头，很少有人把本地房产当做投资对象。当然普遍也认为价格不会再怎么跌，毕竟"钢筋水泥也差不多值那个价了"。子女不在本地的老人，购房多为改善居住条件并将原有的单位建房出手（毕竟这些老房子地段往往非常好，且购置没花什么钱）给在外的子女购房用，囤房的少见
总体上，楼市完全由自住需求支撑，相比一线城市的火热算是另一极端。但另一方面，只要政府不作死大建新城（或者穷得建不起新城），当地也无大量游资出现，房价也无出现泡沫和崩盘的可能性。
回乡楼市见闻录之三：另一面看上海
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所在地：上海
见闻提供者： coffeebeanMM（雪球网友）
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看了下写上海的帖子不多啊，来写下。
上海，也称魔都，房价凶猛。
爸妈家的房子，在上海中环，靠近复旦大学和五角场，周边配套不错，02年妈妈同事买的一期，当时是3700/平方，几个月后开二期，变成4500/平方，还好妈妈英明买下了。05年我们搬入的时候，价格变成接近1万/平方。08年10月左右卖17000/平方，现在卖35000上下。
当时我们小区对面的另外个小区，规模比较大，因为是上海建工造的，所以比我们小区要贵1000块。第一批买入的很多都是温州投资客，晚上穿过那个小区的时候亮灯率很低。这十年经过几次洗盘，大部分是自住客了。
自己现在住的房子，属于内环，靠近一个大公园和一所大学，10年下半年买入的时候3万/平方，前几周路过中介，看挂牌差不多是4万/平方。
周围的同学朋友，上海本地的，过去几年因为结婚的关系大都在父母资助下买了房。只要是工薪阶层的，基本上买房都是穷尽了双方父母和自己工作几年的大部分积蓄，大部分人买的都是90-100平方的房子。第一份工作时，公司里的外地同事，因为看到05-07年房价涨得那么快，想想以后应该也是在上海工作下去的，也大都买了房，但是因为工作时间短，而且很多人当时还没对象，能力有限，所以大都买的比较偏远，在外环那一带，当时07年左右的价钱在1万/平方左右，现在很多基本也都是3万左右的档次了。
除了结婚等原因的第一次置业之外，随着宝宝的出生，许多周围的朋友觉得当时的房子小了点，比如要请个住家保姆，比如父母来照顾孩子可能得住上一段，所以有些朋友会把自己当初买的小房子卖了，再加点钱，再贷个款，再去买个大点的房子。由于房价实在太高，而且二套房的首付要70%，利率上浮，一对80后小夫妻能够在不卖掉目前住房的情况下再去买一套房，这样的情况还是比较少的。所以，我对之前帖子里有人说的上海的同事基本都有两三套房这个说法是持保留意见的。如果不是有拆迁或者父母的大笔资助（比如官二代富二代或者一些高级知识分子），这对80后的人在上海而言应该说是比较难的。
关于上海房价未来的看法，因为实在太多外来人口不断涌入（媒体披露过，上海一年级小学生50%以上都是外来孩子），而且由于历史的原因，很多教育，医疗资源都集中在市区内环中环以内，所以基本上同龄的朋友们大都认为，内环中环内不太会跌。事实上，过去几年上海房价的走势基本是，暴涨à一段时间不太涨或者略微小跌à 再次暴涨，如此不断循环，从某种程度似乎也验证了这样的看法。
但另一方面，很多早期通过投资上海房地产发了大财的人，却越来越担心整个中国的系统性风险。一个在上海有10 套房子的第一份工作的partner，在12年年底把自己在上海住的房子之外全都抛了去曼哈顿买房。自己公司里的许多高管，70后出生抄了整个中国大底的人，也都在部署卖房移民。自己一个76年的朋友，就在11年国庆在波士顿买了哈佛旁的房子，每个月的租金去掉税，管理费等等，还有的多。自己公司的CFO,也在去年国庆去芝加哥买了公寓。
回乡楼市见闻录之四：转型中的慈溪
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所在地：浙江宁波慈溪
见闻提供者：@胡晓山（新浪微博网友）
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老家在浙江慈溪，整个县大概100万当地居民。慈溪是宁波下面的一个县级市，是传统的百强县，一直以来就排名在前十名，近几年已经跃升到前五了。经济自然非常发达，中小企业集群模式的民营经济是起特色。比较发达的产业有——家电，电气，塑料配件，小五金等，大都可以归为外向型的劳动密集型的传统轻工业。由于民营企业发达，遍地都是大大小小的工厂，当地居民的富裕程度也是可想而知。豪车，奢侈品，早在五年前就已经成为年轻人的主流消费，酒吧、饭店、洗脚店等第三产业也非常发达。当地有大量的外来人口流入，映像中，外地人口的流入可以追溯到上世纪90年中期，具体到底有多少外地人口，我也不去找了，有一个现象可以说明外地人口占比的大致比例——到了年末，大街上的人流量明显减少，非常类似上海、北京这样的大城市。
回乡楼市见闻录之四：转型中的慈溪
我们先来看一些慈溪基本经济数据。2012年全市城镇居民人均可支配收入37711元，同比增长10.5%；全市GDP 948亿元，增长9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。但全市1127家规模以上工业企业实现总产值1565.06亿元，同比增长仅仅1.9%。相反房地产增长迅猛：当年完成开发投资127亿元，增长65.2%。商品房全年销售80亿元，增长32%。
从房地产对比工业企业，我们大致能够推测慈溪制造业的困境，以及整个慈溪经济结构目前的困境。
慈溪房价，最早一次上涨是在2003-04年，在这之前，主流的新房大概在2000-3000每平米，在这之后，迅速上涨至8000左右。这个价格一直维持了不少年；第二波上涨是在2008年四万亿大投资之后，2010年达到高峰。中高档的楼盘推升至16000-18000，一般的也在12000-15000之间。绿城开发的顶级楼盘甚至攀升至25000-30000每平米，并且很快并消化大部分。当地有钱人集聚的某个连排别墅楼盘，单栋别墅上涨至1000万左右，而在03年前，仅仅是50万-100万。2011年以后，房价开始回落，2013年并没有跟随一线城市的反弹而反弹。目前来看，中高档的楼盘已经下探到12000-15000一线，而非一线开发商的楼盘已经下探到8000-10000，之前提到的那个别墅楼盘已经下跌至800万左右。
也是在2008年之后，一线开发商开始陆陆续续的到慈溪来开发房地产。雅戈尔、绿城、华润置地是最早的，之后有金地，保利，复兴，2013年还有碧桂园和龙湖地产。楼盘供应是非常大的。但是，消化新增楼盘的主要是当地人，原因是因为慈溪的产业无法吸引，或者说无法容纳高收入劳动力，大量外地人在当地从事的是劳动密集型的低端劳动，他们的收入根本无力负担这样的楼价。伴随着房价上涨和一线开发商的入驻，慈溪的主城区经历了一次大规模的改造和扩张，而且还在继续，拆迁也成了必然。当地拆迁的政策，分为基本农田和宅基地两类。基本农田的补贴非常少，个人认为是一种抢劫。我们家的地拆迁时支付了3万一亩的拆迁费，而之后绿城买入的地价大概是700多万一亩；宅基地的拆迁费相对比较充裕，一般来说，有房子建筑成本的补贴，建造期间的租房补贴，以及建成后按每人80平米的房子形式的补贴。
当地人对于买房的热情，肯定是很高的。但是，不得不说，08年之后的那几年几乎是个顶峰。公寓房，拆迁房，工业用地，商铺，甚至是农村的宅基地交易实例，经常能够耳闻。目前虽然已经经历了一波下跌，但是当地人对于买房的风险，几乎毫无认识。手上没几套房子，那在社交场合绝对是要被鄙视的。
从负担能力来看，由于制造业积累的存量财富，房贷给家庭的负担并不大。但是有一点是需要说明的，由于当地居民大都用用大大小小的工厂，而工厂的负债率更应该引起我们的关注。从个人的实际感受来讲，08年之后的那波加杠杆，以及之后的一系列政策，严重的威胁到了慈溪的金融健康。地下钱庄，民间借贷，高利贷非常流行，时不时的会听说工厂主逃跑，或者工厂因为联保被清盘破产的事情。工厂的资金链的健康程度严重的威胁着慈溪房地产的稳定。
我个人对于慈溪的楼市并不看好。我觉得能够维持目前的楼价已经是最好的结果了，而楼盘销量肯定会逐年下滑。哪天看到开发商因为资金链紧张，大折让的甩卖，我认为是不奇怪的。
一个地区的房地产，背后是非贸易品的价值。有人说，房地产就是非贸易品的折现，我认为不无道理。慈溪，建国前，是以西瓜、盐、棉花为主要产出的农业区，工业沉淀一穷二白，主城区是建国后从慈城迁来的，文化、教育、医疗、商业、交通、景观资源向来贫乏，不要说和宁波、杭州这些二线城市比，甚至和周边的几个县级市比起来，都是缺乏沉淀的，这样的非贸易品沉淀显然无力吸引外地人口的流入。
而由制造业吸引来的外地低端劳动力人口，又缺乏足够的消费能力，无力形成有效的消费需求——这一点可以从城郊的农民房出租火爆得以应征。当地人的消费需求毕竟有限，而且随着传统制造业越来越失去盈利能力，当地年轻人越来越多的选择宁波，杭州，或者上海北京这样的大中城市。
过去由于制造业的快速发展所带来的财富效应支撑着当地房价的上涨，在未来几年中几乎已经看不到这样的新增财富效应了。中小企业，大都在经历痛苦的转型，而这种转型对于势单力薄的中小企业来说，几乎是九死一生。汇率，劳动工资，利率，原材料的波动，产能状态，环保等各个方面都在威胁着传统制造业的中小企业的生存。除非由国家层面导入大规模的国有企业投资或者技术帮助，我对于未来5年的慈溪经济非常的悲观。
面对需求端的疲弱，以及这几年城区扩建和改造所带来的供给端的扩大，慈溪的房地产自然也将是风光不再。
从文章开头，12年的经济数据中，多少在应征我的这一观点。虽然悲观，但毕竟是自己的家乡，祝福家乡吧，能够在痛苦的转型中，找到新的希望，一如他们的先辈，带着满身的海咸味，和不甘贫困的冲动，奔赴全国去寻找富裕的希望。
回乡楼市见闻录之五：中原郑州
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所在地：河南郑州
见闻提供者：@imliver、@Makalokaine (雪球网友)
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@imliver：
河南省郑州市，人口1000万多点吧，著名的屌丝之城。主要商贸业吧，近两年引进些富士康等劳动密集性企业。
河南人口大省，我本人是小学时随父母工作调动到了郑州市，郑州市土著很少，工作认识的人（机关单位）基本没啥老郑州。从小到大的同学都是郑州土著，但有经济实力的不多。
地市到郑州市的人很多，除了刚毕业的屌丝多之外，很多机关单位的。做生意的普遍感觉都比郑州土著强。郑州土著有钱的很多都是都市村庄的，出租个房子，做个生意之类的，感觉在郑州市弄个家庭年收入20万应该是不太难。
房价方面这两年涨的很快，我看安居客发的郑州市涨幅从2011到20113年涨了40％，我觉得数据靠谱。
郑州市几个脚手架多的地方涨幅确实很大，带动一些二手房也涨了不少，而且据说新房卖的还不错。25000左右的建业天筑据说卖的就不错。政府说房价均价7000多，其实位置不太偏的基本没9000以下的啦。郑东新区的高层基本12000 ，二手房多层的电梯房基本15000 ，大多20000左右。
郑州就是太缺乏多层的电梯房。据说周边地市的人很多都在郑州市买房。郑州市老城区面积很小，近几年框架急剧拉大，感觉有些泡沫，但也不大。像我们30来岁的买个2套房以上的很多。
房价对有点经济实力的人来说确实不算高。虽说不便宜，估计房价在这种省会城市不会咋跌。至于涨幅估计看郑州市本地经济情况和地市经济情况啦，中原城市群里面虽说没啥富裕城市，但也不算太穷，中国包括河南人多，估计房价不在于人均收入，而在于能买起的人是否够多，有整个文章的话希望西峯给我发份，谢谢。
@Makalokaine：
数字基本都对。但年收入没有20万这么高，普遍家庭年收入要低很多，这个朋友大概描述的是自己的圈子。
他说的数据是没错的。不过逻辑有问题，基本应该都是看到或者听到的数据。像我们去聊天，一般都会说哪个小区，谁是开发商之类的。然后关于电梯，应该是一梯几户的问题了。
整体来说，市区价格我觉得还好。东区是贵的。 最贵的是银河丹堤2期的260平方户型，2.4-4.2万。我是对那个结构不满意，所以没买。而且郑州是刚刚开通了地铁。如果有心研究地铁的人，会知道每条线路的规划，然后在对应的地铁口去投资的。所以不谈具体个股，只聊宏观，意义不大哈，要说具体位置具体小区才有得聊。
回乡楼市见闻录之六：江城武汉
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所在地：湖北/武汉
见闻提供者：@冷酷的Noah(新浪网友) / @鹤鸣（雪球网友）
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@冷酷的Noah（较为乐观的看法）：
武汉人口截止2012年底，根据公开统计数据为1012万。武汉本身的经济实力放在全国来讲是上不了档次，关于武汉，全国人民估计只记得鸭脖子和李娜。
这两年感谢满城挖的阮成发书记，反正弄来了武汉人民干几辈子都还不起的钱。城市基础设施原先落后上海十五年，现在拉近到只落后十年左右。由于经常在武汉上海两地互相跑，个人感觉武汉人买房，还是比上海人幸福得多。幸福在哪里？数据列出来看看，都来自统计局。武汉上海两地公务员灌水的水平估计也差不多，我就不挤了：
2013武汉城镇居民人均收入30000元（来自市长唐良智报告）。
2013上海城镇居民人均收入43851元。
2013武汉二手房均价8800元。
2013上海二手房均价30000元。
按照统计局的数据，武汉人一年能买3.4平米，可以买个小洗手间，上海人一年能买1.4平米，大概还能把马桶放进去，当然，上海人民还是很自豪的。
若各位觉得统计局数据不可信，那我来举个实例来对比。武汉地理核心地段江汉路，往北直线距离8公里，武汉常青花园，大型社区组团，建于90年代末，有地铁，房屋均价8500左右。上海地理核心地段南京路，往西直线距离8公里，花木镇，大型社区组团，建于90年代末，有地铁，房屋均价30000左右。无论是个人感觉还是灌水数据，就买房而言，武汉人幸福感肯定比上海人高一大截。
去年一年由于自己需要买房，跑了很多楼盘与二手房。看很多现象比较有趣，供大家参考一下：
1. 单价过万的房子涨得很慢，单价6000-8000的房子涨得很快。
2. 大量武汉周边人士来武汉买房，几条铁路与高速像抽水机一样把湖北其它地方人都吸过来，出武汉市小城镇人口在下降。
3. 拆迁户买房很凶猛，购买力很强，而且拆迁后购房，居住环境明显改善。
最后来说说年轻人买房。武汉，大学毕业四五年，总体来讲年收入在五万很正常。小两口毕业五年后能有个七八万收入。如果准备花50万买房，现在出手，还能在轻轨或者地铁末端买个靠谱的80平米的二手房。虽然看上去远一点，不过首付只要15万，还30年的话，月供大概只有2500元。如果你能力正常，再干五年，这么点月供算不上什么。显然这在现在的上海是不可想象的。如果你就像我一样，想过点懒散的日子，不去想发大财，武汉还是挺宜居的。
@鹤鸣：
近两三年，武汉房价涨幅最大的是主城区边缘地带，内环可比地段和楼盘的房价涨幅不大。买房的主力是80年代出生高峰一代，家里出首付，也只能在靠边一点的地方买。城市中心区（二环以内）因城中村改造带来的供应非常大，价格被抑制。
长期来看，巨型城市房地产价值的结构性分化与房价总体波动的重要性相当，而人们往往不重视这一点。比如主城区边缘带教育、医疗和商业等配套太差而且难以改变（特别是中小学和医院），80后购房高峰期过后，前景黯淡。
城市中心区2008年以前的房子大多在120平米以上，武汉十个城区120平米以上二手房平均每周总成交不到30套，而挂牌量超过六万套。大部分地段一般、小区环境一般的大面积存量房有价无市，随着时间的推移，折旧、未来的房产税以及加速老龄化带来的家庭人口结构变化，将使这些房子的财富幻觉大大缩水。
回乡楼市见闻录之七：天堂杭州
杭州以其天堂之名吸引着省内外的移民。其房价也一直位列全国城市前列。2012年后，杭州的房价基本处于滞涨状态。未来的走势如何？让我们看看文中的观点。
所在地：浙江杭州
见闻提供者： @陈达博(新浪网友)
我主要以杭州主城区楼市进行啰嗦，像余杭区萧山区从行政规划上来说，虽然也算主城区，但由于这两个区没有同城待遇，和其他区是不同的，所以在本章内就对这两区的房产不赘言了。
一、杭州市区区域与楼盘板块分布
在写杭州楼市之前，首先得先简单介绍一下杭州的市区版图，我认为这对于杭州楼盘分布、楼市价格乃至结构，是非常必要的。
杭州之所以出名、之所以成为人间天堂，其实和那一潭湖和围绕着西湖的那一圈山密不可分。从风景来讲，这湖水、这青山，无疑是上天赐予杭城人民的最好的礼物。但是这山这水同时隔绝了杭州往西南的城市扩展，还顺便连带着湖水山地一圈都自然而然的成为了风景区。为了保护西湖，杭州人民也算牺牲无数，连以前最市井最繁华的的湖滨延安路等商业地带都一律限高。其余的贴近风景区的一些地区就算适合居民居住，也因为各种生活配套无法跟上，无法成为大型的居民区，而成了宾馆、饭店甚至军队政府办公场所。从某种程度来讲，用"三面云山一面城"以及"一城山色半城湖"两句，拿来形容杭州的城市地貌是最贴切的。除了西湖山水之外，还有一条潮水汹涌而为天下知的钱塘江，则隔绝了杭州往南扩张的脚步。
正因为此，1990年之前，杭州真的很小。一共也就6个区：上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区、半山区。主城区框架基本上是这样构成的：教工路（或学院路）以东，文一路德胜路以南，钱塘江以北，秋涛路以西。这个主城区区域现在依然是杭州市最核心的区域（该区域工作日车子限号通行）。对于老杭州来说，这就是他们认为的杭州主城区：这涵盖了上城区、下城区的大部分、西湖区的一小部分、江干区极小一部分。杭州最好的医疗、教育、商业资源也集中于此。湖滨解放路——武林门延安路是绝对的市中心商业十字轴线，在很多年内，杭州人民的各项生活内容基本在该区域完成。这就是杭州的最核心地块，也是很多人认为的这里才是真正的杭州。
当然了，老市中心地方小，新楼盘多年难得，那价格自然就高了。所以老市中心的新房房价，对于普通人来说毫无意义。以目前还在售的新楼盘来讲，从新华园（45000 ）到武林一号（70000 ），这样的单价看着都是让人绝望的。所以，普通人的新房梦只能从外围开始。
幸好，杭州不是永远那么小的，屌丝们也会有春天的！90年代后，全国大规模的城市化轰轰烈烈的开始，杭州也未能免俗，开始了向四周扩张的脚步。普通人的新房梦也有了实现的可能。
杭州城东：
说到城东的扩张，最绕不过去的就是钱江新城板块。钱江新城东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15.8平方公里。原来该区块是破旧厂房及部分农田的混合地块，从2001年前后，杭州市开始了钱江新城建设。
如今新城内醒目的"日月同辉"标记不仅是杭州新地标，区域内林立的高档写字楼和高级宾馆、豪华shopping mail更代表着杭州城市建设从城市1.0版向2.0版的蜕变。我们都知道，虽然摩天大楼不能代表现代化，但是现代化肯定有摩天大楼。这里以后必将成为杭州最重要的商业中心，最集中的总部中心，最时尚的都市中心。虽然现在离成为目标尚有一段距离，但是该区域的建设已经初露端倪。在这么重要的地区，房产的价格当然也是极为惊人的。目前该区域内几乎没有新的住宅项目，二手房价格基本稳定在35000 以上，超豪华的那种40000 ，50000 都有的，但是都不具备特别代表性。一些名为商业地产但实际可以用来居住的商品房，基本价格也在35000 左右。
城东新城则是钱江新城向东，向北的另一个延伸段。该区域隶属江干区所有，由钱江新城建设指挥部负责管理。根据官方解释：城东新城是杭城的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。根据杭州市城市总体规划，城东新城位于"一主三副六组团"总体布局结构的几何中心，南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州实施"决战东部"战略的核心平台。杭州最主要的两大交通点，东站综合交通枢纽中心及杭州汽车九堡客运中心均位于此，另地铁一号线穿过大部分区域，其发展潜力和交通便捷性毋庸置疑。因该区域完全属于新建城区，一切都是由零开始，且建设时间较短，故生活配套基本等于零。但是潜力可期，故目前价格基本在22000 。
至于下沙副城，从副城这个名字上讲大家都知道这应该是离杭州主城区很远的一个地方了。但从交通上来讲，从下沙管委会到武林门（现在市中心）距离也就20公里，离钱江新城（未来市中心）则更近了。此外地铁一号线又是从下沙始发的，这在交通上又为下沙加了分。下沙最让人担心的其实是工业污染，毕竟这个区域原来是杭州唯一的国家级工业开发区。目前下沙管委会附近楼盘（金沙湖附近）价格16000-18000，沿江板块12000-15000。
在杭州东面的楼盘中还值得一提的，是九堡板块。从时间上来讲，九堡板块是杭州最早出让的土地板块。早在1993年，九堡沿江板块就有土地出让了。但是到目前为止，九堡的仍然有楼盘在售有地块未开发。这与以前杭州市政府只管卖地不管后续的作风有很大的关系。一些关键交通要道拖到现在才建设完毕，这不仅拖延了周边地块开发商的建设及卖房节奏，更阻碍了周边地区经济的发展。目前九堡沿江板块17000-20000 ，九堡客运中心附近16000-18000 。
下沙的楼盘和城东新城（含九堡板块）的楼盘是目前最适合"新杭州人"实现购房梦的地方。
杭州城南：
1996年，杭州市跨江新设立了滨江区，由原来萧山区的西兴、长河、浦沿三镇组合而成。这是杭州由西湖时代向钱塘江时代迈出了第一步，也是杭州市区向周边扩大的很重要一个阶段。杭州有了江对面的主城区，杭州也成了跨江的城市。杭州楼市的滨江板块就此开始形成。因为全是新区且为区级待遇，所以滨江区规划起点较高，建设重点集中，生活配套跟上的较及时。滨江板块到了2010年以后，其价格已经与主城区持平。目前非高大上楼盘的新房毛坯价格在23000-25000。至于高大上的楼盘，则早早超过25000 了。
因为滨江与老市中心只隔了一条江，从地理距离来说，那还是相当接近的，所以不少小康型家庭，在选择实现购房梦的时候，将滨江列为第一选择。
杭州城西：
2002年，杭州市对西湖景区的管理体制作出重大调整，成立了杭州西湖风景名胜区管委会，与杭州市园林文物局合署，实行"两块牌子、 一套班子"、"条块结合、以块为主"的管理体制。同时逐渐将西湖区所辖景区范围的区域，全部划给了西湖风景名胜区管委会。为了弥补所划走的行政区域，又在后来的日子里，将三墩、留下、转塘原来隶属于余杭的三镇划到了西湖区名下。又利用开发西溪湿地的契机，将蒋村等周边的区域也划给了西湖区。杭州的大城西概念逐渐丰满。
三墩板块、申花（西湖区）板块、西溪板块都在西湖区区域内。因为无论从地域上讲，还是从规划上说，西湖区所要面对的区块较多，故发展极为不平衡。如拥有较多环境资源的西溪板块，离城区较近的楼盘价格极高。而虽然同处于同一板块的，但是离市区偏远的楼盘，则价格还是较为平易近人。西溪板块现在从16000-26000都有。三墩板块虽有地铁概念，但是地理距离实在离主城区太远，价格基本维持在20000左右。留下、转塘则尚未形成板块概念，基本上在18000左右。申花板块则分属于西湖和拱墅两个区，因为生活配套已基本跟上，且与主城区地理距离较近，其楼盘价格已基本为杭州市主流价格，目前基本维持在22000~25000。
这里还要提到一点的就是，1992年就成立的杭州之江国家旅游度假区是国务院批准建立的十二个国家级旅游度假区之一。度假区位于杭州市西湖区上泗地区，区域总面积为26.66平方公里。度假区与西湖风景名胜区毗邻，东临钱塘江，西靠龙坞、灵山风景区，地势开阔平整。这个度假区基本由西湖区政府托管。该度假区与杭州主城隔山，与滨江区隔江而望，环境相当优越。但由于生活配套几乎等于零，所以这里的之江板块还是属于富人的第三住宅区域，或者周边学校（中国美院）老师的最爱，价格普遍不高，基本在15000 ，当然了，别墅排屋除外。
杭州城北：
1990年杭州将拱墅区和半山区合并成新拱墅区。在后来的时间里，也将一些其他区管辖的地区，如石桥、祥符等地也划归于拱墅区，这样大城北区域逐渐形成。拱墅区与西湖区一样，新扩区域较多，各区域之间发展极为不平衡。比如区政府附近的桥西板块，现在已经是高富帅的最爱。因为由运河的环境资源，加上区政府的生活配套优势，价格在22000~25000。而一些如什么北软板块、大桥西板块、田园板块，价格多在16000-18000左右。当然了一些开发商的品牌溢价则完全可以突破以上范围。比如同在田园板块，金隅田园外最高只能到18000 ，但是绿城西子的田园牧歌则轻松突破22000。
杭州的南面是江，西面是山和湖，只有东面和北面范围较广，最适合延展。所以北面星罗棋布的分布着不少零星楼盘，如石祥路沿线，运河支线沿线等等，但由于教育资源和医疗资源的相对匮乏，再加上城北与各大商业综合中心的距离，导致其楼盘定位较为偏下。毕竟在黄龙商圈上班的，可以选择城西的楼盘，钱江新城商圈的呢，可以选择城东的楼盘，至于武林广场商圈的，既可以选择滨江，也可以选择城东。所以城北的楼盘客户聚拢度远远不及其他区块。
二、杭州的房产价格的历史变化
1998年，杭州主城区商品房新房房价基本在3500~5000之间，考虑到当时大家的收入，其房价还是略贵的。尤其是当时房改不久，市场上有众多的二手房甩卖。这些房子房龄不老，结构也尚可。与二手房相比，新房是非常没有性价比的。除了一些略有余粮，为小孩结婚而贡献首付的家庭外，大家似乎都没有购房的需求。所以当时新房价格不温不火，这阶段在我的印象里应该是持续了蛮久的。当时最热的楼盘是万安城市花园，位于中河路沿线，绝对的景观和市中心，医院学校就在身边，其价格是当时的标杆5000。
2001年，杭州的主城区已经扩张了不少，滨江、城西的大面积楼盘开始交付。由于有大量远郊新房入市，所以老市中心楼市单价基本上还是维持在5000 左右。当时最热的应该是贴沙河（杭州古城河）的沿线一带新房。离武林广场近，又有贴沙河公园景观，单价在6000左右。而武林广场的白马公寓是杭州最大的豪宅，达到了7000。
2005年，这个时候，全国楼市已经开始有很大的升温了，温州炒房团应该也是那个时候出现的，而杭州楼市的价格自然也是高歌猛进，轻松破万，当时人人都觉得房价怎么可能那么高，但是没想到的还在后头。
2007年，房价热的发烫，前几年的几次"空调"，让大家更加意识到房价只能升不会跌，这个时候杭州老的主城区已经基本没有什么新楼盘了，大部分的楼盘都在曾经的远郊，现在的市区里面了。当时钱江新城板（当时一片荒凉，啥也没有）块房价已达到15000 。而一些所谓的豪宅，则轻松达到了20000。
2008年，金融危机，各大开发商均风雨飘摇，纷纷开始打折抛售，下沙沿江板块回到了5000 ，新的主城区也能找到15000 的新房子。
2010年，经过最汹涌的那波狂涨，杭州主城区已经找不到20000以下的新楼盘了。
2013年，其实杭州楼市房价在2012年之后一直处于滞涨状态，总体价格和2012年相比基本持平，这与北上广深房价的一路高歌猛进拉开了不少距离，与南京等城市相比，杭州的房价不再让人咂舌。
三、杭州楼市的消费群体和房价波动
从一定程度来讲，杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。在没有限购政策之前，但凡有点能力的浙江小私营业主，怎么着都要为自己或者为家人在省城购套房，所以从房屋一开始市场化销售以来，杭州的房价一直都排在北上广深之后，深为大家所知的。所以杭州楼市的消费群体，不仅仅是杭州人，确切的说是浙江人，消耗房价的是浙江经济。
因为有浙江那么多大大小小的"老板"的购房需求支撑，所以2012年之前杭州的房价一直就像近期的创业板指数，气贯长虹。就算有一段时间回调，但是等回调之后，其房价的拉升就可以轻松就吃掉前期的跌幅。"杭州买房绝对不会亏"这仿佛成了真理。
但是很多人没有想到的是，十年的房产牛市，其实已经将改革三十年来浙江制造业红利消耗殆尽了！像前面有位老家在慈溪的网友提到的那样，慈溪房价上涨无力的现象其实也体现在了当前的杭州。只是由于杭州的政治地位、城市定位且户口优势均大大优于慈溪，故目前来说，房价尚有余力上涨。但从未来三年来看，我不认为杭州房价还能大幅提升。能在目前地价基础上能卖得动房子已经很好了。当然了，前提是中央政府仍旧保持目前的经济政策。
至于为什么浙江经济这两年为什么这么一塌糊涂，那就是另外一个话题了。
四、未来杭州房产展望
未来三年内杭州房产大概会有四个可能性：
第一个可能：新鲜面粉一定会比过期面包贵。老城区内，新鲜出让的土地楼面价格一定会大大超过隔壁区域老房子的市场售价。
第二个可能：品牌面包一定会比普通面包贵的多的多。2009年以后，很多房产大鳄出现在了杭州，比如万科、保利、中海、龙湖、绿地等。但从结果看，虽然房企大鳄销售业绩不错，但是在杭州影响力似乎都一般，品牌溢价率更是几乎没有。甚为可惜的是，保利、中海竟然和杭州本土房企的昆仑、华元一起，被网友评为了最烂楼盘的"四大金刚"。反而是杭州本土房产的绿城和滨江，在楼盘品牌建设上，远远走在了前列。
同一地块同样品质的楼盘，未来品牌开发商开发的房子将会比非品牌的开发商的房子贵很多很多，会超过20%。
第三个可能：最好最遥远的面包不如最近最方便的馒头。杭州的地铁规划应该是非常失败的。所以远郊的很不错的新楼盘价格将会在很长的时间里面，敌不过市中心老小区房屋价格，特别是那些有学区房概念的老小区。
第四个可能：松软可口的面包永远是稀缺的。成熟区域的新房价格将非常坚挺，不会因为经济的波动而发生变化。盼望着武林壹号此类房产房价跌回到30000 的想法，恐怕会是猴子捞月般的空想！
回乡楼市见闻录之八：福建厦门
见闻提供者：匿名
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转了一圈没有看到厦门的，那就来写写自己的老家，也算非常具有代表性的二线城市。
1. 福建厦门。GDP全省第3，全国50左右，人均全省第1。第三产业超过第二产业，全市常住人口约360万，其中外来人口超过一半，并以每年约10万人口左右的速度增加。
2. 厦门房价均价约2万元，去年上涨16.9%，仅次于北上广深，高居全国第五（国家统计局数据）。厦门和香港类似，是岛型城市，岛内均价3万+，6万8万不出奇，近岛一圈2万+，再往外一圈1万+，全厦门1万元以下的新开盘项目已经绝迹。房价高企的原因个人认为是供不应求（土地供应量严重不足，需求端的话，据说是个福建人就想在厦门买个房子。。。）
3. 周围基本都是有房族，但是对贷款的承受能力相差迥异，这也主要是家庭经济状况决定的。值得注意的是基本上想买房的都买的起（说明房价还不算贵？），说起前景也是异口同声的一个字：涨！基本上亲戚们都达成了未来5-3-2的共识（岛内5万，近岛一圈3万，再往外一圈2万）
4. 个人看法，厦门的稀缺性在福建省内是毋庸置疑的，环境条件在全国名列前五，在省内的产业基础较好，使得人口一直保持净流入状态。同时供应端较为稀缺，岛内近3年只出让了2块住宅用地，岛内的人口密度已经超过了香港的人口密度，新房库存量较少，这些数据都是促使厦门房价上涨的推动条件。个人认为，房价涨势还会继续维持，长期来看，房价是否能涨到更高水平，将有两个主要条件决定：1.厦门的产业是否能够继续升级，经济总量能否持续高速发展，这将决定未来人口的流入速度。2.岛外较大的潜在土地供应能否在供应端真正体现出来。
5. 虽然也算半个相关从业人员，对于房价，本人也是各种看不懂（说真的，已经很贵了，但分析一圈下来，似乎还能更贵）坐等各位答疑解惑。
回乡楼市见闻之九：蜀都郫县
我来说说我的家乡。
我的家乡是郫县。夹在成都市西部，都江堰东边。
早年郫县最出名的豆瓣。现在最出名的是农科村。因为郫县是农家乐的发祥地。每一次在深圳吃过农家乐的成都人都会留上悲伤的眼泪，尼玛，这也叫农家乐？是的，大量的当过要员先后造访过郫县农科村。棕色路牌你懂的。
四川当地人有个说法，叫金温江银郫县，叫花子出在双流县。可是后来机场修在双流，这下子双流县就不出叫花子了。
至于为什么有金温江银郫县这个说法呢？还是得回到举世闻名的都江堰。温江和郫县均处于成都上风上水的方向，被都江堰灌溉的那个舒坦喔。在两次大地震中，这两个地方，连同成都市区，那叫一个毫发无损。因为上善若水嘛。一个冲积平原，地下都是软的，你动他动，你不动了他也不动了。记得当年地震之后，郫县被划为灾区，国家分配了一个城市对郫县进行对口支援。支援的人过去一看，还支援什么喔？你们去支援我们算了。你们不是骗我们的感情吗？郫县人说，那你们回去嘛，人家也就回去了。支援结束。
据说中兴通信给全部成都籍的员工开过一个单独会议，说你们先别走，等我们成都分部搞好了，到时候你们想回去也不迟。
刚看到温州同学们说，温州人混的好的都滞留他乡了。可是成都就奇怪了，成都人到哪里都觉得，这里不行。我还是要找个时间回去。所以这次去成都就看到了这样的地产广告：一个地产商打在另外一个地产商的楼盘里面的：叫做。回家的路。
好嘛，不是在说郫县嘛，怎么说着说着又说成都了。你不晓得女人逛街买衣服会买回来一堆袜子末！
这也不能全怪我。因为成都已经把周边的几个县收编了。变成了他们的区。就是独独还没有摆平郫县。他们目前做到的就是把公交车一路又一路的往郫县开，往郫县的乡镇上开。先在交通上消灭你嘛。行政上的统一，往后慢慢谈。
为什么一直谈不妥呢？坊间传说是，郫县说，收编我也可以，反正我们最有钱的科技园，INTEL领衔的区域已经被你们收编成了高新西区，现在富士康领衔的工业港，你们也是眼红的。可是我们的条件是，你们得叫蜀都区。成都就不干了，安，你们叫蜀都？那我们叫什么呢？你们叫成都撒！我们不叫蜀都，我们那里埋的望帝丛帝他们不同意喔。那我们那里还埋着诸葛亮和刘备他们两爷子呢。这个这个资历是不是浅了一点呢？有点拿不出手了哈哈。
谈不下来，那就还是明修栈道暗度陈仓嘛。于是乎县城最好的中学于是被成都大名鼎鼎九中挂牌接管了。另外一个最牛叉的中学，石室中学也把分校办过去了。学费一年4万。五朵金花的泡桐树小学有样学样，也办个分校。学费一样，4万一年。北大光华管理学院应该就是清华的套路了。到处圈地。也准备办的分校。合同在秘密谈判中。
钱不能被学校挣光了。于是华西医院也把分部弄过来了……跑马圈地，一个都不差啊！
最积极的当然是修房子的那些哥们了。点兵点将：最早的大盘05年左右吧，应该是在高新西区那里的中海国际社区。当时我妈妈还去看过，3000多。现在应该10000多了。懒得去看了。然后一堆小盘子在那里驻扎下来。然后到了07年的光景，中信承包了郫县县城的规划。第一块地被龙湖拿下了。修了当时最贵的房子，大概价格在6000多。现在应该过万了。之后中信自己也修了一个盘子，现在都还在卖。均价也在6000多。
总结一下的话，入住的发展商大约如下：中海，龙湖，中信，花样年，华润，铁二局，五局，置信，绿地等等。
2014年，开工了。匆匆返回深圳。郫县的同学在微信上晒出一堆飞机票。他们开始旅游了。
郫县的人口，面积之类的百度知道。
不晓得其他地方有没有泡沫，反正郫县是没有的。
因为在最新一期的城市排行榜中，成都位列准一线城市榜首。多项指标超过深圳。第二机场也开工建设。而郫县，作为成都上风上水的最佳卫星，也迟早全面落入成都的虎口之中。被全盘接管只是时间问题。
回乡楼市见闻之台湾新北：小镇的重生
这篇回乡楼市见闻谈台湾新北市的一个小镇:三峡区。三峡的人口原本停止的增长，但是由于其离尘不离城的特色，引来外来人口的涌入。其房价也出现了上升。
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所在地：台湾/新北/三峡区
见闻提供者：@投资笔记（雪球网友）
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新北市三峡区，在台北大学旁。
三峡是台北最南边的区(实际上是一个小镇)。走高速公路离市中心约25~30分钟。小镇是没怎么产业，主要是寺庙观光。产品比较有名的是三峡黑猪肉、竹笋，不过市面上的猪大部分都是中南部猪山寨的。每年初六的时候会举行神猪大赛，通常冠军猪重量在1,700台斤上下。历年最重的是2,000多台斤。今年的冠军前两个礼拜出来，只有1,636台斤，是这几年比较小只的。
三峡位置在台北的边陲地带，到现在捷运（编者注：即地铁）都还没盖。20年前就说要盖了，也通过环境影响评估，但工程预算还没编。在少子化后人口基本上是零成长，但这几年开始有新进人口进来，主力是退休族。
由于台北的房价越来越高、人口老年化。于是很多父母退休后，把市中心的房子给子女，然后夫妻搬来三峡退休。另一批主力，则是世界各地回来的台商。1970年至1990年间，年轻时留学出国、去东南亚、去大陆做生意的，现在大多是退休的时候。回来买台北，发现市中心房价高、环境又差。三峡位置刚好离尘不离城。很多人看一下环境就来定居了。这几年人口从9万多人，增加到现在约11万人。
房价展望很难看的出来。市中心涨我们这里就涨。如果以后市中心跌，这里可能会下跌。不过因为退休族进来的越来越多，这边的房子都没怎么空置，反而台北市越来越多房子是空的。也许在少子化的环境下，房价反而会继续坚挺下去也说不定。
2005年后，三峡新房子大部分都盖在台北大学一带。当时是区段征收，将一大片农地改成建地。当然有征收的地方就有弊案，三峡也不例外。当初台北大学开发案闹得沸沸扬扬的，收押最大尾的是林百欣。他儿子最近在广州拆迁的时候，强行拆了一座妙高台(可能算古迹吧)。给我的感觉他们家都是搞土地开发的，有点争议。
关于三峡区房价泡沫论，从2008年开始有，到现在天天都有人讲。2006年的时候，三峡新成屋一坪约10万台币。我09年买的时候，一坪12.8万台币。现在一坪大概是30万台币，建商开价则是喊到40万台币去了。
最近三峡房市热炒的几个焦点，由于捷运征收用地的进度比较顺利、加上捷运必须自筹财源，去年送上去的土地开发案自偿率合格，大家对捷运能建好的信心越来越大。上个月又实施国道按里程收费，撤销收费站改成电子传感器，到市中心的过路费从原本的80元，现在一下子降到15元。其他的还有实验性的台北大学双语国高中试办、三莺大桥、新北市美术馆。由于是自己的家，当然是越来越有信心了。
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注：
1台斤=600克
1坪约合3.3平方米
1台币目前约合人民币0.207元
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回乡楼市见闻录之江苏南通
见闻提供者：雪球网友@闲情偶不记
一直关注楼市。我觉得这次的楼市见闻倡议真心不错，民间个体感受和官方发布能相互佐证才是可信的数据信息。
我老家在南通，南通以前被称苏北城市，现在算苏中。和苏州的常熟张家港隔江对望。到上海也就1-2小时车程。
这次回家乡南通过年，按西总指示在席前饭后有意识地就房产问题向几位亲友作了交流，只言片语、浮光掠影，仅记录未核实。
1、堂哥两年前在南通的新城区起点和老城区延伸点新建设的文峰城市广场（城市新商业中心）买了套电梯公寓，当时价格13800元每平，说是目前价格维持原样。
2、表姐2013 年在市区东侧边缘靠通京高架旁一楼盘购入170平一公寓，售价192万，据说同户型房子总价过年期间略有下浮两三万元而已。
3、姑妈家在南通市区西部的虹桥新村有一面积64平20多年房龄的房改房，现出租，租金每月1500元，据说要卖的话的在46万—48万左右。
4、姨妈家在南通市东郊的小海镇，整个乡镇基本被拆光了，这两年新建了三四个大型社区，高楼林立，农民们全被"请上了楼"，几乎家家户户都拆迁返还到2-4套公寓房。一楼是车库，基本被前后打通改造成老人们的居所，因为老人不愿上楼，这样方便窜门和晒太阳。据说这些安置小区的二手房价格曾到过5000多，现在4000多。
5、一个亲戚说他公司老总在南通开发区3年前买过一套房子，当时要8000，现在只要6000多了。
6、一同学说南通开发区（城区东南20公里）新开盘的"碧桂园"的精装修的洋房广告打出来只要5680。别墅也只要13000—15000
另外据了解南通土著或者20年以上来通定居的人基本都有两套以上住房，他们目前对南通楼市持审慎乐观近些年不想买也不想卖。而近几年入通的外地人觉得南通的房价类比国内其他三线城市觉得贵了，有的暂时买不起，但一定要买的。
总的感受是南通城区房子坚挺，郊区和开发区的房子略有下滑。受益苏通大桥和苏南逐渐接轨，未来城区房价能稳住，不至于大起大落。
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