编者按：变局之年，各方关注。随着中共十八届三中全会召开日期的临近，各方人士也从经济、政治、法律等不同领域给出各自的改革路线图。
在本文中，肖耿教授回到经济学的原点，从政府的角色与责任谈起。他认为改革就是改变游戏规则，就是制度变革，而中国目前面临的挑战是构建与世界经济相容的具有包容性、创新活力、及可持续的新的增长秩序，其中最重要的是政府职能的转变；而其团队的研究也说明，市场的质量取决于政府如何构筑恰当的产权基础设施与宏观环境。
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中共十八届三中全会将于11月9-12日召开，并将做出全面深化改革的重大决定。有关三中全会改革内容的研究项目、研讨会、论文、辩论在过去六个月到一年可以说每个星期每天都在持续，其激发的研究、思考、猜测遍及全球，且深入到全球每一个重要政治、商业及社会机构的领袖头脑中。原因很简单，中国已经是世界第二大经济体，同时也是最有活力、潜力及不确定性的大国。麦肯锡全球研究院根据他们自己的预测选了2025年全球75个最有活力的城市，中国有29个，但这是假设中国的改革与开放将会沿着过去三十五年的上升轨迹持续。但也有大量的研究提示，中国现有的增长模式不可持续。
这些讨论的焦点都在政府与市场的关系。但许多讨论有一个严重的误区，就是认为政府与市场的关系是对立的：政府大，市场就小；政府小了，市场就大了。我们的研究表明：市场的质量取决于政府如何构筑恰当的产权基础设施与宏观环境。中国目前面临的挑战是构建与世界经济相容的具有包容性、创新活力、及可持续的新的增长秩序，而其中最重要的是政府职能的转变。笔者就核心问题作了如下分析，希望对中国的下一步改革有抛砖引玉的贡献。
1. 政府的角色与责任：为市场建立恰当的产权基础设施
为什么我们今天需要讨论中国改革框架及路线图这个问题？没有框架及路线图，摸着石头过河，中国过去三十年的改革为什么能够取得巨大的成功？ 为什么现在改革又遇到了新的的挑战？什么是改革？什么是好的改革目标及设计？改革的阻力与障碍在哪里？我们需要什么样的理论框架及去理解这些非常简单却很深刻的问题？如何使我们的改革路线图更系统、一致、灵活、简单、明确、容易理解操作及达到共识？
什么是改革？改革就是改变游戏规则，就是制度变革。中国过去三十年改革的历史就是一个制度变迁的案例。这些制度变化的大趋势往往被每日发生的相互矛盾的新闻掩盖，看不见、摸不着，不容易理解。需要一个简单、客观、系统的框架去理解过去三十多年改革的本质及方向。
三十多年前，中国在许多方面都与国际秩序隔离。通过改革，中国逐渐走向现代的市场秩序、社会政治秩序、生态秩序、与国际安全秩序，并一步步融入国际体系。改革是一个制度的建立与创新过程。1979年前，中国几乎是没有市场的，基本上是一个计划经济。中国从计划经济，发展演进到加入全球供应链，进入全球市场，到今天成为世界工厂及世界消费品市场，这就是市场和市场制度在中国逐渐形成的过程。
什么是市场？市场就是产权的交换，有人买、有人卖就形成市场。企业也是市场的一种表现形式。企业是由职工、所有者、出资人、供应商与消费者等共同形成的合约网络。各方与公司法人建立自愿的合约关系，形成现代公司这种市场化的经济组织。过去三十年来，中国的企业从行政单位变成真正意义上的现代公司，就是中国一个重要的制度改革。《公司法》的出台直接导致了大量民营企业的出现与国有企业的改制。
另一方面，中国企业可以加入全球供应链，这也是一个市场化改革。全球供应链是不同的企业通过合约关系组织起来的产业链，不同的产业链再通过企业之间的合约关系联接在一起，就形成全球产业网络，即全球市场。
中国建立了股票市场也是一个重要的改革。股票市场是投资人与募资人通过市场自愿交换的制度。中国建立股票市场及其监管机构就是制度建设的过程。股票市场及其监管制度一旦建立，股票交易就随之诞生。中国不仅建立了自己的股票市场， 内地的企业也可以到海外股票市场上市，获得海外资本市场的资金，从而融入全球资本市场。这些制度改革与创新创造了新市场和新的市场制度，是正真的有红利的改革。
而所有这些改革，政府都在为市场给力，为市场提供产权基础设施。改革的本质是改变制度。在经济方面就是建立恰当的产权基础设施， 涉及三个重要领域：一是产权界定，二是产权交易，三是产权纠纷的调解与裁定。
市场经济的基础就是私有产权，没有了私有产权，你积累的财富随时可以被人家拿走，大家就没有动力去拼命赚钱、拼命去积累知识及财富。所以产权的界定、产权的交易、产权纠纷的解决和产权的保护是西方市场经济成功的基础。市场秩序就是建立在这个产权制度基础上的。有了市场秩序，我们才有条件去建立更公平，但也更复杂的社会秩序（民主与公正），更可靠的生态秩序，与更持久的国际安全秩序。
中国追求现代化， 就是要在全球化背景下去建立以上提及的四大秩序。中国现在已经成为（三百年前曾经就是）全球经济、社会、政治体、国际安全体系中具有系统重要性的国家。这是我们设计改革路线图时必须记住的。我们已经成为全球系统的一部分（虽然我们与全球系统有差距）。所以我们做什么对别人都有影响，别人做什么对我们也有影响。改革必须同时考虑国内改革和国际局势。
2. 改革的核心是改掉导致租值耗散的坏制度而不是革命
改革的内容应该是什么？为什么要改变游戏规则？规则是历史形成的，有各种各样的原因，如果它运作良好，我们就没有理由去改变它。所以改革一定是有原因的。那么这个原因到底是什么呢？原因就是制度经济学里所说的存在租值耗散的问题。
制度本身是集体行动的产物。集体行动是有交易成本的，因此历史上的制度转变不会都朝着降低交易费用和增加租值社会价值的方向发展。许多人为的制度设计会造成租值耗散，也就是我们讲的内耗、折腾。三十年前全中国人民都吃不饱，那为什么现在的人比以前还多，同样的土地面积，现在基本上可以温饱了？这就是因为以前有很多租值耗散、低效率。改革的目标就是要改变导致租值耗散的不恰当的坏制度。
如何降低租值耗散呢？制度经济学的研究显示，我们需要清晰的产权界定、公开透明的交易平台与公平、公正及有效的纠纷解决机制。科斯定律指出，在产权界定非常清楚、市场交易成本为零的时候，没有租值耗散，所有的资源分配会达到最佳。然而，现实中产权是永远不可能界定得百分之百清楚的，市场是有交易成本的，所以我们才需要建立相对稳定及制度化的机制来解决产权纠纷，从而不断厘清产权，不断降低交易成本。
用建设产权基础设施这种思维框架考虑改革的路线图可以淡化意识形态色彩。改革最大的挑战就是一不小心就变成革命。
如何展开真正的、深远的改革而不让它变成革命呢？从思维框架上来讲，需要把改革都转变成很具体的技术性问题，如产权是怎么界定的？交易平台是怎么建立的？产权纠纷是怎么解决的？这些问题没有意识形态，只是细分政府的角色与功能，其中包括建立市场的产权基础设施，建立生态秩序的产权基础设施，建立社会政治秩序的制度基础设施，建立国际安全秩序的制度基础设施等。
政府把不同的职能进行区分，经济的就是经济的，不要跟政治的扯到一起去。回顾历史，会发现中国目前出现的大部分重大社会事件，都曾经在别的国家发生过，或者是在我们自己的历史上有先例，我们需要的是总结经验，看那些制度值得借鉴。
改变游戏规则就一定会有人受益，有人受损。中国早期的改革，主要是放权让利，大家都可以从中获益，因为最初大家都被计划经济管得死死的。当时改变游戏规则大家都高兴。但是到现在，要改变游戏规则，就出现问题了，有的人不高兴了。利益集团受损了，就会出来反对。所以我们讨论改革的时候，首先就要看清楚每项改革在改变什么游戏规则，即在改变产权基础设施当中的那个部分：是产权界定规则？交易规则？还是纠纷解决规则？
由于我们每一个人都是既得利益者，所以谈改革设计的时候，我们是很难放弃我们的利益及立场的。所以我们的判断必定会受自己利益与立场的影响，屁股指挥脑袋，容易有偏见。
所以，我们在设计改革目标的时候不仅需要问改变游戏规则会对当今的人、当事人、利益相关的人有何影响，更需要问对五十年、一百年以后的随机碰到的一个普通人有什么影响。不管我们现在的地位、财富、名气如何，我们的子孙就可能是将来的一个普通人。我们在设计改革的时候，要跳出当事人的局限性，要扪心自问，每项改革对社会、对中国、对世界的长远意义是什么，对50年后的一个普通人会有何影响。
这应该是评价改革目标的一个重要的客观标准。采用这样的更长期、客观、中性的价值标准，我们才可能既避免站在无产阶级立场"打土豪分田地"及"劫富济贫"的革命心态，又避免站在资产阶级立场为维护既得利益而不想改革的保守心态。我们需要科学地理解改革的短期、长期博弈及微观、宏观、制度、系统等多纬度互动关系。
在设计中国的改革路线图时应该考虑两个标准：一是五十年以后、一百年以后，这些改革方向对一个普通人好不好？二是现在的利益集团能够接受的制度变革极限在哪里？改革需要的是制度变化，不是当前的利益重新分配。如果好的制度能够建立，不必过多地计较过去制度不健全情况下发生的"原罪"。富不过三代，从动态发展的角度看，藏富于民才是长治久安之到。香港廉政公署成立时，就有既往不咎的措施。人的行为受将来的制度影响更大，过去发生的事，经济学称为沉淀成本，对今天的起始条件有影响，但不应该主导我们对将来制度的选择。
3. 市场秩序要求一个公平、公正与有效的产权纠纷调解与裁决机制
在西方解决产权纠纷主要是通过普通法。普通法有一个非常重要的机制就是陪审团。陪审团不是请法官，也不是请律师，而是请一般的老百姓，而且是没有直接利益关系的民众。他们旁听了案件细节之后，做出裁决，这个人有罪还是没罪，判决应该怎么样、不应该怎么样。这种产权纠纷解决的过程与机制，对于社会的稳定与制度的长期健康及合理演化非常重要。为什么西方的"占领华尔街"运动当初那么轰轰烈烈会如此不声不响地平息了？主要是靠其与政治相对隔离的保护私有产权的法律体系。抗议可以，但不能侵犯财产权及经济社会秩序。
在经济领域，经常造成中国社会不稳定的就是土地纠纷。土地使用有纠纷就是因为当事人认为土地增值的分配不公平，他不服怎么办呢？没有更好的裁决机制的时候，他就可能采取yx示威等抗议手段。
普通法发明陪审团是非常聪明的。没有陪审团的话，如果法官判了，但起诉人不服怎么办？他在愤怒的时候就可能把法官给杀了，或者企图推翻政权，这样就会导致极端的社会政治不稳定，陷入对抗与革命的恶性循环。在普通法下，事情就简单些，律师准备案件细节并解释法律原则及先例，最后由陪审团来给出意见。陪审团的意见基本上可以认为代表普通民众的意见（当然陪审团的选择是有诸多要求的）。这种机制就使得很多产权纠纷可以逐渐通过与政治相对隔离的法院逐步解决了。这对社会稳定至关重要。因为这些案例的积累就使老百姓能形成预期，知道出现什么样的纠纷情况会有什么样的解决方法。这个预期中非常重要的原则就是保护私有产权。
4. 中国改革时期创建产权基础设施的经验
中国市场秩序的形成，有一个很重要的主角就是中国共产党。中国共产党是战争中产生的，其有三大法宝：枪杆子里面出政权，党的领导，统一战线。我们可以看得到这个党的制度是为了在无序的社会建立秩序而出现的，开始主要是社会政治秩序。它的重要性在于什么地方呢？党通过枪杆子掌握了政权以后，才有条件保护产权。但直到改革开放之后，也就是过去三十年多年，党和政府才逐步开始尊重私有产权。过去三十年是私有产权逐步被确认、被保护、被尊重的过程。这是中国改革开放以来最重要的制度建设。
在改革过程中最开始得到保护的产权是什么呢？是外商投资的产权。因为当时中国要吸引外商投资，希望能通过出口挣外汇来买国外的技术，所以对国外来的东西保护得非常好，有专门的法律保护外资。这个制度创新在当时使得中国向全球市场供应链迈出了第一步，具有历史及战略意义，在当时对内资是不公平的，但对50年后的中国及世界的一个普通人是好的重要的制度变革。
接下来最重要的制度变革就是在中国建立人力资本的产权保护，就是我们讲的保护民工的流动权利。民工可以到城里去打工，可以到全国各地去打工，可以到处去找工作的权利。我记得当时一个重要的历史事件是孙志刚事件（一个大学生在广东被当成民工被城管打死而引发社会及高层的反思），导致中央政府明令今后城管不可以将任何外出打工的农民工送回农村。这就保护了农民的人力资本，使他们可以脱离土地，进城进入其他产业。这是包产到户改革之后，中国最重要的一个制度变革。中国今天的现实是：任何一个城市如果没有农民工将无法运转哪怕是一日。
现在热烈讨论的户口问题其实是一个相对较小的问题， 是一个后现代社会的问题，就是欧美福利社会的问题，即农民到了城里能不能够享受政府提供给市民的福利。即使在美国的州立大学，非本州居民的学生也需要缴纳更多的学费。对农民的人力资本来讲，最重要的部分是农民可不可以去找工作，而现在农民可以到任何地方去找工作，如果他很聪明也可以上大学，如果是上了大学出来有了工作，他也可以从农民变成政府官员或经商，所以人力资本的流动及保护已经基本解决了。从一定意义上看，农民在村里还又一块相当于城市社保功能的土地。最近因为人口结构的变化，农民工的工资急剧上升，每年15%的上升，这就反映了中国的人力资本市场正进入一个逐步成熟的过程。这也是中国制度改革成功的一个案例。
房产权利及市场的形成也是中国制度改革成功的一个案例，虽然现在又有了新的挑战。当年所有的住房都是政府或国有企业分配的，居住者只有有限的使用权，没有所有权，不能买卖。九十年代中国最重要的改革就是把所有的政府机构、国有企业的住房全部私有化了，卖给职工。在这个基础之上，中国开始发展商业住宅市场。商业住宅基本上是按照香港模式，赋予70年产权；同时也发展工商业地产市场，赋予30年产权。在这个过程中，大陆从香港引进了很多关于产权的界定及产权的交易制度，但不包括产权纠纷解决的制度。在香港，土地产权纠纷由法院调解裁定。但在内地，土地产权纠纷往往需要惊动党和政府的最高层才能搞定，应为土地的产权基础设施严重缺失。
土地市场的形成使得银行有了一大批低风险高收益的住房抵押贷款业务。地产与银行发展相辅相成，土地产权的界定、交易、保护制度逐渐形成，但很多历史问题还悬而未决。另一个严峻的挑战是如何应对由于宏观经济变量（如利率）扭曲导致的地产泡沫及供需结构失衡。
5. 下一个挑战：自然资源及金融领域的产权基础设施与宏观管理
从建立市场秩序的角度看，中国还剩下两个特别重要，但也特别复杂的领域需要系统性的制度改革。
首先是自然资源的产权及市场目前还有很大的问题。首先就是自然资源的所有权是归谁的？使用权如何界定的？ 交易平台是否公开、公正、有效？自然垄断的问题如何解决？污染及碳排放的权利与责任如何测量、界定？权利与责任不清不稳的自然资源如何定价？僵化的价格管制与分割的无监管市场同时存在，导致租值耗散现象严重，急需改革来建立自然资源产权的界定、产权的交易、市场准入与产权纠纷解决的制度。不然，中国生态秩序将受到严重的影响。
另外一个需要改革的领域是金融市场。金融市场相对复杂一点，因为金融跟实体经济不一样，是可以凭空地去创造一个产品的。比如说衍生产品，它就完全是人为创造的。你可以出钱购买期权，就获得一种权力，而非实物。期权意味着有权利在一定的时候，以一定的价格买一只股票，或者卖一只股票。这就需要非常清楚的产权界定、交易与纠纷解决机制。
劳动力市场、房地产市场和土地市场的产权基础设施相对比较简单。但自然资源和金融的产权基础设施就比较复杂，因为这两种资源的使用具有严重的负面外部性及系统风险，还会涉及由政府主导的集体行动性质的在数量及价格等方面的宏观管理与干预。因此，政府除了需要建立产权基础设施为这两个市场的发展给力，还需要有恰当的宏观管理原则及机制。
政府在自然资源及金融资产与负债定价方面需要与市场共同承担重要但不同的角色及责任。我非常赞同有关生产要素价格市场化方面的改革建议。但是，这里面有两个概念不能混淆：一个概念是受政府主导的金融产品和自然资源产品的基准价格，还有一个是受市场主导的风险溢价。
在金融产品方面，资本的基准价格一般指无风险的主权债券利率，而风险溢价则指其他不同风险的金融产品相对基准利率的溢价。
在能源方面，如果以政府管制的电价作为基准价格，则其他能源，如煤、油、天然气、太阳能等的市场供需价格都会受到影响。
对于像金融（人为可以创造出来的产品），还有自然资源（有很多存量的，而且市场的准入和进出及价格是受到政府集体行为的约束的），有两个相对独立的定价机制，一个是基准价格，通常是一个集体行动的政府定价机制，是没有办法通过市场来决定的，因为涉及到广泛的外部效应及系统风险。另一个是风险溢价，它是必须通过市场形成，但其形成的基础是政府主导确定的基准价格。如果政府不给力，不能确定一个恰当的基准价格，市场的风险溢价就必定是扭曲的。这就是为什么象欧美这样发达的市场经济也会发生金融危机及能源危机。而且危机后，发达市场经济国家的政府都无一例外地干预金融与能源的基准价格。
我们现在热议的利率市场化，应该是指风险溢价市场化，而不应该指基准价格市场化。就是说在政府制定一个恰当的无风险金融资产如国债利率的基础上，各种不同风险的资产的利率应该由市场决定。高风险的资产要付更多的利率，低风险的付更少的利率。实际上，美国、日本、欧洲的政府都主导制定无风险金融产品的价格。例如美联储的量化宽松政策，还有日本对国债的运作都是政府的集体行动。
6. 建立与国情相符的无风险主权债券基准利率
这里我想特别以金融改革为例来说明中国与世界的关系。现在的金融改革，如人民币国际化、资本账项可兑换、利率市场化，方向全是对的。但是用刚才的框架分析，就会发现新的挑战。
例如利率市场化。我们讲利率市场化，应该是风险溢价的市场化。无风险主权债券作为金融市场的基准利率必须由政府来定，不能可能完全市场化。还有资本账项可兑换及汇率市场化也将面临不一般的挑战。为什么？
现在全球金融市场的现状是：美国、欧洲、日本全部是零利率，而且实行量化宽松的货币政策。为什么他们要这么做呢？因为全球金融危机之后，他们的资产负债失衡，需要修复资产负债表。如果利率太高，国家将破产（象希腊，企业也会有问题。所以，他们的国情决定一定要把利率降得很低，这样他的债务负担才不会太重。 他们为什么可以实行一个低的利率政策呢？因为他们面临通缩，而我们面临的是通胀。这里讲的通缩和通胀，实际上是结构性的通缩和通胀。从全球经济结构来看，以美元计，欧美的人均GDP很高，而中国的人均GDP很低。由于中国的高经济增长，两者差距在缩小。在这个趋同的过程中就必然会出现一种情况，就是中国相对欧美会有更多通胀（或者RMB升值），而相反欧美相对中国会有更多通缩（或者USD贬值。所以，对于欧美来讲现在维持零利率是正确的，因为如果有通缩，即使名义利率为零，实际利率还是正的。
问题在于，对发达国家适用的利率政策，对象中国这样的新兴市场国家就不一定适用。 新兴市场正在经历城市化、工业化、现代化，在这个过程中我们很多资源配置是越来越有效率的。首先是劳动力市场建立起来了，然后是土地、住房、能源等市场也逐渐形成。结果是，资产价格上涨，工资上涨，房地产价格上涨。这时，如果我们把汇率完全放开、资本流动完全放开，基准利率也通过市场化与西方的零利率接轨，整个中国金融市场就会被庞大的西方金融市场淹没，并变成其中的一部分。那么在这种情况下，我们可能面临的金融秩序就是目前发达经济体危机后不正常、扭曲的零利率金融秩序。而零利率（或负利率）对中国来讲零就是房地产市场泡沫和金融市场泡沫的根源。 中国需要一个金融万里长城来保护国内的金融秩序，防止负实际利率的发生。国内金融秩序最重要的元素 就是资本的价格要合理，要与资本在中国的稀缺程度匹配。
在金融领域，中国的改革需要考虑国际环境和国内现实，抓住主要矛盾。中国的主要矛盾是什么呢？是资本稀缺，但产能过剩。这两者看起来是有矛盾的。资本稀缺了为什么产能还过剩？为什么说资本稀缺呢？因为我们的人均资本的水平比美国、欧洲、日本都要低。人是要跟资本结合才有较高的劳动生产率。中国人均占有的资本很低，就需要积累资本，即资本稀缺。但是在中国的现实是什么？现实是名义利率很低，负实际利率（特别是用更真实的通胀数据来计算实际利率）。也就是说我们不把资本当回事，资本太便宜，那么就浪费了，这才是中国金融业的主要矛盾。从经济层面来讲，改革开放是把所有的资源都更有效率地用起来。当资本及能源的价格太便宜时，就导致滥用、腐败和社会不公平。
一个简单的例子，我反反复复讲过好多遍。现在的情况是收入最低的民工， 买不起房子， 只能将储蓄存银行。有钱的人就去买房子，贷款，所以他在银行只有净债务。这样就等于是用最穷的人的血汗存款去补贴有钱的人（或者是投机的人或者是海外资本，让他们去发大财。这个结果是不公平的，但解决这个问题的办法不是去限制有钱人买房，而是将贷款利率提高到与资本稀缺程度一致的水平。
在这方面最重要的责任不是市场，而是政府。政府要把无风险的主权债券利率定准。定准的意思是什么？是要超脱我们的既得利益，包括我们的国有企业，地方政府，民营企业，及外商投资。要比较超脱地看中国进行工业化、城市化、现代化对资本需求，然后来确定基准利率。定准了基准利率以后，放开市场，市场才找到合理的风险溢价。如果朝这个方向努力，中国的泡沫就可以得到控制。否则泡沫将一发不可收拾。价格不对， 用行政的方法去控制房地产及金融泡沫，无法持续。
股票市场的一蹶不振也与中国的基准利率太低有关系。因为股票市场的回报有两部分：一部分是无风险的资本的回报；另一部分是风险溢价。在中国，无风险的资本回报是负的，太低，加上风险溢价后，回报率还是太低。结果，大量廉价储蓄去追逐房地产市场的超高回报。
7. 房地产市场的供需错配
除了利率太低，导致部分城市房价太高的另外一个原因是供需错配。 中国90%以上的家庭都有自己的住房，所以从总量看并不缺房。 问题在于供需的地域错配。中国农民工与大学生不断融入基础设施良好的大城市，他们对住房的需求是刚性的。大家都想去北京、上海、广州、深圳这些大城市，所以那些地方的房价很高，低收入群体买不起。但二、三线城市住房的空置率却很高。
政府出台了一些政策，比如说限购与限价，目的是不让投机投资者赚那么多钱，希望减少不公平。可是，限购限价以后，发展商就卖不出去了，他们就不再开发建设，供给就少了。供给少了价格当然继续往上涨，因为有钱的人继续在大城市买房子，没钱的人他也要到大城市去工作，还是要买或租房子。
房地产市场首先是看有没有需求。有需求的话要考虑怎么最有效地供给。有一块需求是刚性需求，就是刚毕业的大学生，打工的民工与低收入阶层。政府已经意识到这个问题，但还没有找到有效的解决办法。麦当劳等廉价联锁店模式可能对中国有借鉴意义。中国需要的是在大城市的每一个角落有一栋一栋的给这些大学生和民工住的微型住宅。这些微型住宅不需要大于酒店房间，需要的就是一张床、一张桌子及简单的洗手间厨房。只要干净、交通方便即可。这种微型住房应该与麦当劳一样地分布在所有的大城市人口集中的地区，既可以方便农民工及大学生工作，又可以减少交通拥挤及公共卫生及安全风险。政府需要做的是规化、设定标准、提供土地、及适当的贴息贷款，让市场提供竞争性的供给。可以参考一些外商投资企业给职工盖的较好的宿舍，那实际上就是廉租房。它门的卫生条件是有保障的，房子里面什么都有，但是很小，这正是大城市里低收入阶层所需要的。
另外还有一些是属于高档的豪宅需求。解决的方法不是限购，而是土地资源优化配置。中国种地的土地是不够的，盖豪宅的土地可多得很，一个是增加容积率或把富人赶到山上或郊外去，美国就是这样的。那些山上的地不能种田，也不能干别的事，盖房子风景又好，你把富人赶到山上或郊外，城里的房产价格不一定会掉下来，但空间利用效率会提高（象香港、曼哈顿）。简单的限购限价政策既打击了穷人（房子供应越来越少，房价及租金越来越高），也打击了富人（有钱没地方投，经济下滑，最终就业减少）。
8. 政府控制国企有利益冲突但可持有国有资产
国有企业改革也是市场和政府都可以发挥作用的典型案例。基于我多年的研究，国有企业改革最重要的是政府可以拥有资产，可以作为所有者；但是它没有必要成为管理者。因为企业毕竟是市场主体，是由合约关系联系起来的组织。如果政府所占的股份超过了50%，就不是企业，而是政府行政单位，有利益冲突的问题。中国的国有企业如果国有股份不低于50%，就永远走不出国门。到了外面人家都说你是国家的一部分，你做什么事人家都查你。在国内也会有好多麻烦，因为老百姓将会抱怨你。
但是如果把它变成一个现代企业，政府拥有30%的股权，那么政府对它的影响是巨大的，但其他70%的股东会比政府更积极有效地去管理这个企业。实际上，从国家安全角度来看，政府拥有一票否决权也就够了。美国是没有国有企业的，为什么它的军事力量那么强？美国从国防部批项目，然后鼓励企业投标，并对技术出口严加控制。我们的观念需要改变，政府需要的不是企业，而是国有资产，因为资产可以用来去偿还负债。
现在国家用70%的股权去控制一些重要的国有企业，这个成本太高。可以把70%降到30%，即卖掉40%股权。得到的收益可以去买好的私人企业，比如：拿1万亿的外汇储备去买全球蓝筹股公司3%的股份（买3%没有人反对的，因为3%是小股东）。全球500强的企业可能都在中国有投资，所以政府实际上是投给自己。如果中国采取这种战略，那么中国对外的形象和对内的形象将大大改善。如果中国政府的股份在30%以下，其他70%的股东会要求企业分红。而现在国资委要求国有企业分红，大国企很可能会不理睬，因为它们的行政级别往往高于国资委。
这样的改革可以把一些政治上很敏感的、利益集团反抗很厉害的事情分化成一个个技术性的问题：股份怎么持有，公司治理怎么样等。而这些基础性的问题可以按产权基础设施的程序来解决。
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