很高兴参与@西峯发起、@万科周刊 支持的"回乡楼市见闻"征集，在亲自写了我第一次去但一直关注的成都之后，对各个城市做个点评，具体如下：
2月8日@西峯发过来的21份见闻中，从城市来看，大体分为五类：一是直辖及境外城市，包括上海、北京、台北三峡区等3个；二是省会城市，包括杭州、南京、济南、郑州、武汉、成都等6个；三是计划单列市，包括宁波、厦门等2个；四是东北沿海的三四线城市，包括浙江的慈溪（隶属宁波）、乐清（隶属温州）、平湖，江苏的南通，河北唐山某农村等5个（我特别感兴趣这个村在哪里，里面提到宅基地重建、农民自建房等诸多现在"新型城镇化"相关的东西了）；五是中西部的三四线城市，包括陕西汉中、湖北咸宁、湖北松滋、贵州安顺、山西怀仁等3个。
除一份匿名外，以上城市见闻来自雪球网友@蓝白苍穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大风飞扬 @imliver、Makalokaine 鹤鸣 JIM的春天 uvt125 风险控制第一 闲情偶不记 我家的黑皮皮 沧海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin Amos Zhang keke216 以及新浪网友陈达博 冷酷的Noah 胡晓山，感谢大家提供的材料，如有遗漏还请指出。
第一部分：各类城市特点总结
1、 直辖及境外城市：房价高、供应少、成熟市场特性逐渐显现
北京、上海、台北（三峡区）三个城市见闻各有特色，北京只说了三环内的楼市，对改善性需求、房价、收入水平很乐观，认为家庭年收入30-40万很普遍（比魔都上海作者预期好多了），未来三环内房价突破10万很普遍，最大问题可能来自政治危机；上海作者则认为本地人两三套房不常见，很多朋友出国，抛出上海房子去海外置业，对未来预期不佳；台北三峡位于远郊（把他跟北京、上海放一起是因为不想再单列一类，而他所属的台北也算国际大都市），人口增长主要来自中心区和海外转移的中老年人（离尘不离城），产业以旅游/农业为主，当地特产黑猪肉有好多滥竽充数的，这一点跟我们倒是很像。
总体感觉，把北京、上海两篇文章放在一起，给人的感觉是无论房价还是收入水平对比，帝都完胜魔都。我们的统计数据也是这样，2013年北京新房价格累计上涨近30%，上海约15%。出现这样的情况，应该更多是两名作者生活圈子的差异而不是城市本身，比如北京也有很多对当地没信心抛售房产的案例。但这样的对比还是挺有意思，案例中提到的央企、政府官员、金融街、学区房等庞大的"刚需"，是北京不同于上海的重要特征。
2、 省会城市：杭州从天堂到地面，南京、济南补涨，郑州、武汉、成都发展当中
作为少有经历过暴涨与显著下跌的城市，杭州案例对楼市历史表现、当地政府规划、各区域特点说的很细，民营经济的兴衰是决定当地楼市前景的重要变量。而南京、济南2013年房价涨幅较大，恰好都是经济一直不如同省苏州、青岛等地的省会，或许这是因为中央控制力加强带来的。这也告诉我们，在分析各地楼市时在除了GDP之外还要考虑财富集中度、国有企业、金融机构集中度等。
郑州有郑东新区，武汉有"满城挖"书记，成都有规划和建设甚至好于北京的天府新区，三个中西部城市都面临类似的供应过大问题，大家都表示买房压力小于京沪，但需要注意的是，IT业发达的成都都难以提供丰富的晋升空间，不知道更多的中西部城市，如何为新进城居民提供更多职业，这才是房市长久发展的根本。
3、 计划单列市：宁波高峰已过，厦门因面积小、环境优势而有长足空间
宁波房价上涨主要集中在2011年以前，近年来基本没涨反跌，跌幅基本在20%以内。与同省的杭州类似（后面还有乐清、平湖等地也一样），宁波房价的调整与当地民营经济的困境密切相关，作者对未来走势不乐观。但厦门（我2012年春节在厦门过，城市不大，环境很好，岛外正处于大规模开发期）则不同，过去一年房价涨幅居全国前列（百城指数显示涨幅居第二位，仅次于北京…），城市面积小，人口增长多，作者认为未来房价可能"5-3-2"，即岛内5万，近岛一圈3万，再往外一圈2万。
以前做研究时，我曾经想过把计划单列市（除了上面之外还有大连、青岛、深圳，以及虽然不是计划单列市但经济异常发达的苏州）的楼市拿来单独分析。对外开放早、本地人口少、城市面貌新、没有大规模旧城改造、经济发达、环境宜人是这些城市的共同特点，与南京、济南、沈阳等经济相对一般但因为省会聚集大量"老钱"、"政府机构多带来更多灰色收入"不同，这些城市要么靠旅游地产和外来投资性需求（如厦门、大连），要么靠大量的外来普通阶层，如苏州，房地产市场与其他城市有一定区别。或许以后有机会详细分析吧。
4、 东部三四线城市：浙江的平湖、乐清、慈溪等地高涨后正在下行，唐山某农村的"新型城镇化"道路有"亮点"
与杭州、宁波等发达城市类似，同属浙江的平湖、乐清、慈溪，尽管目前房价较高，但普遍正在下跌当中，如乐清之前最高3.5万，目前1.5-2万，作者认为未来可能继续微跌。供应量过大、本地居民房产多、当地经济减速导致外来人口减弱或收入水平下降，是东部三四线城市的普遍困局。位于江苏的南通，虽然没有出现明显的下行，但也表现出供应量大、销售不畅的局面（数据显示，2012年底南通城镇居民人均住房面积超过40平米，目前已卖出去的土地和在建项目相当于每人15平米左右，后面有详细图）。
有意思的是位于河北唐山某农村，开始大规模平房改造，农民上楼如火如荼，一部分自住（水费、物业费免20年，收电费），一部分卖给外来人。村支书的权利很大，连春节发的每人1000元购物卡也只能在他家的超市买东西，但村支书也难呀，部分拆迁的赔偿款没结清，镇委书记被抓，多出来的房子无人送也不好卖。展望未来，村支书将成为新型城镇化和农村土地制度改革的重要节点。还有个不好评价的人情冷漠：车撞人后逃逸没人管；老光棍在家死了甚至变臭，这可能是发展当中必然面临的问题吧，有点像资本主义萌芽时期的"圈地运动"。
5、 中西部三四线城市：陕西汉中、湖北咸宁/松滋、贵州安顺、山西怀仁等，人口净流出，经济发展是大问题
中西部三四线城市应当聚集了中国最多的户籍人口，但人口外流严重，如汉中2010年人口普查比十年前少了20%，房价基本不涨，大规模拆迁、集资建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍现象。有个有意思的看点，如贵州安顺，一楼商铺最高达13万/平，地下商铺7万/平，作者认为泡沫很大。
过去几年，我在研究中国城市房地产投资吸引力时，将研究范围从35个大中城市扩大到全国近300个地级城市，包括了大量东中西部城市，得到一个大体的结论：中西部绝大多数城市都可能面临供应过剩问题，而东部沿海地区的三四线城市，由于经济发达，吸引更多人，问题相对不突出，这次收到的文章体现出来的情况大抵如此。但这次还发现，东部三四线地方政府土地财政扩张快、大拆大建供应规模大、房价已超出多数居民收入的问题也需要引起关注。
第二部分：对目前形势和未来走势的几点看法
1、 全面把握各地市场困难之极，房地产市场没有真正专家，实地查看至关重要
本次楼市见闻的意义在于，发现了更多非专业文字和观察数据。虽然部分参与者属于房地产或相关从业人士（包括我在内），但基本不依赖官方统计数据，而是凭借草根观察或亲友访谈的方式来获取当地信息，表现形式更加鲜活。对个人感知的关注，可能是这次活动的最大意义所在。正如微博兴起后传统媒体的逐渐消亡，话语权逐渐向普通人转移。
另一方面，个人观察难免以点带面，并非当地市场的全面体现，比如北京的作者实际上只说了"三环内"的北京，与绝大多数刚需（80后或刚刚毕业没几年的外地进京"屌丝"）基本无关。中国指数研究院的数据显示，2012年，五环外成为北京新房成交的绝对主力，其中五六环之间成交面积占比突破50%（53.9%，2010和2011年分别为40.6%和44.4%），六环外接近30%，五环以内只占约15%。2013年北京房价涨的多的就是五六环，比如房山区的万科长阳半岛2010年来从12000左右到现在近30000，四环以里的高端住宅或二手房涨幅相对较小。比如上海是中国高端住宅需求最大的一个城市，2013年1-11月，上海800万以上的新房共成交5451套/675亿元，北京为3689套/488亿元，比上海低约30%。
要真正把握各地房地产市场变化，唯有结合案头的数据分析和实地的楼盘调研，长此以往才能获得真正的感受。
2、 人口聚集是经济发展和房市走势的关键，城镇化速度放慢和老龄化背景下，未来房地产市场走势放缓是必然
无论是刚需猛烈的北京、上海，还是人口净流出的陕西汉中等中西部三四线城市，一个城市经济和房地产市场的发展，本质上取决于其对人口的吸引力及其这部分人口的创造力和购买力。成都、武汉等地由于较强的教育实力和区位，厦门由于环境和对外开放政策，乐清、南通等地由于民营经济和相对较低的成本，引来众多企业和人口进驻，最终带来经济发展和房地产市场起步上扬。
据联合国的预测，2011-2020年，在城镇化率达到50%之后，城镇化速度将从过去1.4%左右降至1%左右，每年新增城镇人口将从之前十年的2000万人以上下降到1700万人左右；另一方面，2010年人口普查显示城镇居民人均住房面积已接近30平米，除广东、北京、上海等外来人口多的省市外，绝大多数省市都在30平米以上。人口流入减少、现有居民住房充裕（就像多篇"见闻"中提到的很多城市人口净流出、当地人均两套房等），将使得未来房地产市场的发展空间缩小。
我们预测2011-2020年住宅需求总量约160亿平米（包括120亿平米的商品住宅和40亿平米的保障性住宅，报告完成于2012年底），其中50亿来自新增人口，60亿来自原有居民改善，50亿来自拆迁（与前一项一起都可视为改善型需求），预计中国商品住宅的年高峰在13-14亿平米之间（2013年已达到11.6亿平米，未来个位数乃至负增长可能成为常态）。因此，居民收入水平能否持续增长、拆迁速度能否保持将是住宅市场发展的关键，改善性需求将逐渐取代首次置业市场绝对主力。
3、 供应过剩与不足、房价高涨与下跌同时上演，不同区域和城市的结构性矛盾难以缓解
图：2010年及未来3-5年典型城市人均住房建筑面积
查看原图注：住房潜在新增供应=2011-2012年竣工面积+2013年初在建未竣工面积+已供未开工土地*容积率；城镇人口按2010年末城镇人口及城市化率走势估算。
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
在总量难有大幅增长、新建规模连续多年超过销售和竣工规模的情况下（2011-2020年商品住宅总需求约120平米，但2013年在建商品住宅49亿平米，其中15亿平米新建，销售11.6亿平米，竣工7.9亿平米），三四线城市供应过剩的问题需要警惕。据中国指数研究院测算，2010年，三类典型城市人均住房面积分别为30平米、30平米、36平米。据测算，所有在建及待建项目竣工后，三类城市的人均住宅面积将分别达到36平米、44平米、49平米，分别提高6平米、14平米、13平米，多个二三线城市潜在供应十分充足，明显超出当地人口实际需要。
7亿城镇居民当中，近三亿外来人口（他们可能是农民工，也可能是有小城镇户口但在大中城市工作生活）的居住需求如何满足可能是影响未来住房市场的重要变量。目前政府的期望是放开中小城市落户，政策落地能否改变大家都就业和居住习惯（以后清华北大之类高校毕业生，如果有一半甚至更多离开北京，可能北京的房价问题就解决了），是城市结构矛盾能否改变的前瞻性指标，我个人不看好。
展望未来，一线城市的高房价与二三线的高供应可能长期存在，政府的托市行动（或者任何一届中央都力争的"稳"）仍将持续，通过加息、控制流动性、允许地方政府或信贷违约等方式来刺破流动性泡沫是万万不敢的，房地产市场的纠结仍将持续。
4、 房市混乱局面难以缓解，在房价之外我们更应关注个人偏好的变化
房地产市场作为关注度最高的市场，承担了中央、地方、个人、银行等诸多"利益相关群体"，因此"回乡楼市见闻"在春节期间得到这么多人的响应。我毕业以来近8年都在房地产业，虽然近期转向互联网金融热潮，但仍在搜房体系当中，肯定还是做跟房市有关的事情。房价上涨下跌与多数人的生活密切相关，也是大家感兴趣的话题。我也一直乐此不疲，写的报告和言论大都指向房地产市场量价变化和未来走势判断，经常为早一天完成所需报告并给客户而兴奋。
但实际上，在房价之外，还有很多可以关注的东西。比如我近期重看《浪潮之巅》，该书记录美国IT行业的诞生、泡沫、回归，IBM、微软、苹果等诸多知名企业的诞生和浴火重生；比如互联网金融概念下的P2P贷款、众筹、比特币，在互联网精神的指导下，通过对数据价值的重新挖掘，服务于中小企业和个人，改变了传统金融的诸多弊端（当然，互联网金融还在成长当中，问题也不少，但互联网作为一种摧枯拉朽的工具，已经并将继续改变我们的社会，房地产业也不例外）；比如《老二非死不可》、《商业的常识》等有关投资和商业的书，重构了我以前的部分偏见，让我发现社会和商业的种种亮点。
展望未来，新一届政府的长效机制仍在摸索（包括但不限于土地制度改革、房产税收制度改革、金融体系改革、城镇化和人口政策等），短期难以改变市场运行态势，房市混乱局面仍将持续。在房价之外，我们应当更加关注人的价值，关注人来人往背后的原由以及个人偏好的不断转移。对开发商及相关从业者而言，随着85后、90后进入社会和房地产市场，我们以往对社会的判断都会发生重大改变。万科最近密切关注小米、阿里、海尔等房地产之外的企业，也是要借外力来完善组织架构和商业模式。
正如《浪潮之巅》、《伟大的博弈》、《历代经济变革得失》等"史书"给我的感受：在这个时代，唯有变化才是最大的不变。积极拥抱变化并转型，才能有未来。
祝大家马年吉祥，想神马就有神马！
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