去年11月，胡强（音译）在江苏省南京市的郊区，以100万元（约合126万港元）购入了一套90平方米的单位。他随即申请了抵押贷款。
胡强知道，申请住房贷款需要一段时间。但让他所料不及的是，这段等待的时间竟然如此漫长。
自胡强支付三成首期算起，至今已经过去了七个月。然而，由于银行收紧了房贷政策，胡强仍不知道，自己的贷款申请什么时候会被批核。
"看起来许多购房者也遇到了同样的困境，"胡强说。
"我觉得发展商可能比我还着急，因为只有银行批准我的按揭申请才会将余下七成房价放款给发展商。"
房屋贷款迟迟不获批带来的不仅仅是不方便。对于小型发展商来说，这意味着一个梦魇——他们的现金流将会枯竭。
交银国际的房地产分析师刘雅瀚预计，发展商的现金流将下降10%至15%。这可能会加大小型发展商偿还贷款和维持营运成本的难度。
招商局置地旗下的招商局地产（南京）土地发展经理常春（音译）表示，住房贷款的批核速度缓慢，已影响到发展商从银行接收销售物业的款项。
买家在购入第一个住宅单位时需要支付30%的首期款项。如购买的是第二个（或多于第二个）住宅单位，买家需要支付70%的首期。
常春表示，在南京，有大约20%的销售收益仍有待银行批核。
"我们（收款）的情况比行内的竞争对手要好，"他说。 "我们别无他法，因为这是政策所定。我们会给予客户更多的时间以完成支付手续。"
一位不愿具名的发展商表示，银行现在需要三至五月才会发布销售收入，而以前只需要一至两个月。
"这是在伤口上撒盐，因为我们本已被房地产市场的放缓所拖累，"常春说。
中国人民银行在过去两个月对部分银行下调了存款准备金率，以让这些银行能拨备更多现金以供借贷。央行同时呼吁银行加快批核首次购买住宅单位的民众的抵押贷款申请。
然而，有分析师表示，目前仍未能观察到有多少资金会流入房地产市场。央行在未来几个月是否会下调所有银行的存款准备金率或降低利率也不得而知。
自本周一开始，央行下调存款准备金率0.5%。此次调整覆盖了三分之二的城市商业银行、大多数农商行和农和行、汽车金融公司和金融租赁公司，目的是为了为小型企业、农业经济和消费提供帮助。
上海德佑房地产经济公司的房地产分析师赵宝根（音译）认为，存款准备金率选择性的下调会对市场预期产生影响，推高市场信心。
信贷评级机构标准普尔的高级房地产分析师符蓓表示，难以追踪应收账款比率。她指的是发展商实际收到的销售所得款项总额，这个数额一般每年统计一次。
"我们知道，和去年相比，整体趋势一定会走弱，"符蓓称。她预计，顶级发展商的应收账款比率会从去年的85%至90%，下降到80%或更低。
"今年，抵押贷款对于发展商销售来说，或多或少变成了一个瓶颈。"
刘雅瀚预计，在今年上半年，上市的内地发展商只能收取三个月的销售所得款项。
他表示，对于一家上半年销售额为500亿元的大型地产商，销售所得款项中有10%被延迟发放，意味着该地产商会延迟收取50亿元。
一些主要的发展商已饱受销情下降带来的影响。
国家统计局的数据显示，今年首4个月，新住宅单位的销售总额降至1万4500亿元，同比下降8.6%。而成交的总建筑面积则为2亿4500万平方米，下降9.7%。
有发展商被迫降价20%至30%，以维持买家购房的兴趣。
瑞穗证券的分析师Alan Jin表示，小型发展商受到的冲击最大。
"小型发展商在面临市场不景气之时有较小的空间去应对，因此受到的冲击会较大。因为和大型发展商相比，他们只是银行的下级客户，"他表示。
"同时，较少的多样性，意味着一两个项目的销情可能就会决定该家公司的现金流情况。"
Alan Jin还称，被收紧且更昂贵的信贷，是造成今年市场"突然"下滑的主要原因。
"有很多人认为，这段时间并没有政策出现调整，并基于此总结称此次下滑和以往的不一样。"
"但市场趋冷背后的主要原因，和2011年的情况大致相像——即信贷收缩。"
被问及为什么像胡强一样、首次购买单位的民众会遇到难以申请贷款的困境，Alan Jin表示，从银行的角度来看，购入第二个单位的买家会更加安全，因为他们所要支付的更高的首期款项，为房价的下跌提供了一个更大的缓冲。
发展商现金流枯竭 地产商佣金回笼受阻
内地的地产经纪近来可谓是祸不单行。房地产市场销情放缓令地产经纪收入骤减，而由于发展商资金周转出现问题，导致地产经纪通过提供营销和配套服务赚取的佣金不能如期发放。
大型房地产公司合富辉煌和戴德梁行表示，内地住房市场的信贷紧缩，对他们的营运造成了很大的打击。中原（中国）此前则表示，发展商欠他们的佣金金额已超过10亿元人民币。
合富辉煌董事扶伟聪表示，根据付款日程表，在由该公司提供销售协助的发展商中，有三分之一仍未支付佣金。
合富辉煌是一家在港上市企业，从广州到乌鲁木齐，该公司在内地有280个分支，目前负责销售600至700个地产项目。
扶伟聪表示："由于信贷紧缩，住房销售的下降影响了发展商的资金回笼，他们现正将付款日由90天延迟到120天。"
扶伟聪续称，三线和四线城市的发展商受到的冲击最大，因为当地的销情锐减，而银行又减慢了批核按揭申请的速度。
戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，该公司正遭遇着和合富辉煌类似的情况。
"有些发展商本来应该支付了我们在去年底为他们推销的项目的佣金，"蒋尚礼称。 "但我们截至目前还没收到任何款项。这时候向他们追讨没有意义，因为他们没有钱付给我们。"
不过，蒋尚礼表示，住宅销售只占戴德梁行总收入的不足5%。而上述的佣金问题对该公司只会产生有限的影响。
中原集团主席黎明楷表示，今年以来，发展商对该公司的欠款已达10亿元人民币，令该公司应收款项升至20亿元人民币。
"不仅仅是小型发展商欠我们钱，大发展商也一样，"他说。 "有些全国性的房地产公司由于流动性枯竭，难以偿还欠我们的款项。"
总部位于惠州的光耀集团就是一个例子。黎明楷说，光耀集团此前以"几个住宅单位"的形式向中原支付了所欠佣金。
"这些单位不足以支付他们拖欠我们的佣金，"黎明楷说。 "我们以低于市场价的价格出售了这些单位。"
去年，中原在内地的佣金收入超过70亿元人民币。
蒋尚礼称，在项目完成后，发展商需要设法延迟支付许多款项。
"向员工发薪水和各种建筑开支肯定会成为他们的首选，"他说。
一名不愿具名的内地大型房地产顾问公司高级经理表示，他所任职的公司需要多等一直两个月才能收到被拖欠的佣金，而公司的应收账款也比平常增加了20%。
"这主要是因为银行批核按揭和放款的速度很慢，"这名经理表示。
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