温克坚
虽然会有各种程度上的差异，但2014年我们将见证三四线城市房地产行业步入更危险境地：公众预期发生变化，投资性购房大幅度下降，楼盘销售速度缓慢，开发商资金链紧张，楼市泡沫化日趋严峻。而2013年天量土地出让意味着未来几年会有更多供应，三四线城市房地产格局会进一步失衡。
这失衡图景中的一些极端案例已经引起众多讨论，包括那些被贴上鬼城标签的区域，比如鄂尔多斯、神木、郑州新区、昆明呈贡、营口等等，他们将被迫在拖延崩溃的种种努力和市场化处置策略之间做出抉择。这其中，温州反而是个醒目的例外，因为温州市场化程度高，政府介入楼市少，资本反应敏捷，通过持续的价格调整，温州房地产行业淤积的问题正在逐步出清过程中，最恐慌的时刻可能已经过去。而象鄂尔多斯，郑州新区，昆明呈贡新城等被媒体反复提到的众多鬼城，由于鬼城的形成几乎就是政府作为主要推手的结果，这其中包括土地出让，开发商产权结构，融资方式等等，鬼城和地方政府的这种特殊亲密关系使得市场机制被扭曲，房地产泡沫被有意掩盖，简单的说，房地产泡沫背后的各利益相关方，还没有做好直面泡沫破裂后果的准备。
地方政府的这种角色扭曲可以理解，为官一任，都不希望泡沫在自己任上破裂，因此想方设法强撑局面，拖延泡沫破裂。这几乎是各个地方政府的本能选择。以鄂尔多斯为例，面对被广泛报道而无法再掩饰的鬼城，地方政府的应对手段是强制性的人口填充、更大强度的招商引资，以及千方百计滚动融资。地方官僚体系不但是诸多鬼城的重要推手，同时也是鬼城问题无法得到及时处置的关键障碍。但随着鬼城对财富和金融流动性的吞噬，留给相应的地方政府应对的时间和空间都不多了。
那么站在化解泡沫的立场，有什么手段可以帮助应对越来越严峻的形势？其实诸多手段，简而化之，就是一卖了之！处置房产泡沫，最重要的工具就是价格。
理论上，没有卖不出去的货品，只有不对的价格。价格要发生作用，条件是产权必须清晰，商品必须对应着合适的处置人。而众多鬼城背后，有着不同意图的权益相关者；而缺乏合适的处置人，这可能是问题的焦点。鬼城的开发者，包括土地储备公司、城投公司，以及国资参股的开发商，本质上反映的是地方政府的意志和行为模式。他们的责任和权利并不对称，他们缺乏以市场化方式来处置的压力和动力。
还是以鄂尔多斯为例，虽然当地房产价格已经大幅下降，但均价依然在每平米6000以上，据说这是开发成本价，这是他们试图保住的底线。但对真正的市场化的主体来说，名义成本并不是定价底线，损失最小化才是市场化主题的生存底线。鬼城已经存续多年，市场需求已经彻底萎缩，试图不承担损失，全身而退，这怎么可能？在正常的市场状况下，如果每平米6000的价格没有激活交易，合适的处置人需要继续承担损失，在其他条件不变的情况下，其策略就是继续利用价格工具，直到交易达成。在很多极端的市场情境中，房子卖出白菜价，并不是一种调侃，而是一个市场主体灵活性的表现。人们熟悉的路边摊贩，都经常会通过大甩卖，跳楼价等噱头来处置资产，快速变现。2008年美国次贷危机过后，多个城市的楼盘都出现抛售现象，数千美元的别墅比比皆是。在债务压力下，曾经代表美国工业时代荣光的汽车之城底特律也不得不申请破产保护，这都是通过市场处置资产的常规做法。
相比之下，国内众多鬼城背后的利益相关方，尤其是地方政府，面对市场的残酷无情，还在做着全身而退的白日梦，往往动员各种资源来对抗市场机制，这其实是一种拖延危机和转嫁损失的策略。可悲的是，由于地方政府所拥有的资源，由于地方政府的特殊权能，他们总能部分或全部的达到这种违背市场规律的结果。全国数百个房地产泡沫已经形成的三四线城市，其地方政府的反应模式大抵是差不多的，都会努力拖延问题的爆发，用新的资源投入来掩盖损失。官僚体系的臃肿复杂，缺乏对当地民意负责的问责机制，都使得这种瞒天过海的方式得以存续。
（2014年1月7日，山东乳山，拥有60栋楼的水岸人家小区，冬季来临的时候只剩下不足40户人家，入住率不足3%。东方IC供图。）
而经济体中另外一个结构性的角色，一个高度垄断的，对房地产泡沫缺乏定价能力的金融体制，往往以各种形式配合地方政府和相关利益方，间接鼓励着房地产泡沫的累积。通过金融加工，鬼城和空城可以改头换面，以大量泡沫资产的形式，通过抵押，信托计划或股权私募等方式沉淀在金融体系中，房地产泡沫和金融风险互为表征。说房地产套牢中国，几乎是一种事实陈述。
经过这些简单的分析和透视，我们看到多种制度性因素纠缠在一起，导致了中国特色的房地产泡沫野蛮生长，这种状态表面看是市场失灵，实际上还是权力结构导致的市场失灵，或者说根本就是政府失灵。作为结果之一，就是大量的鬼城和空城持续被日晒雨淋风化腐蚀，而另外一边是无数屁民蚁族，为寻求立锥之地而苦苦挣扎。设想一下，如果价格机制能起作用，设法把"鬼城"贱卖将带来多大的利益改善？多少沉没资产可以被激活？那些逐步走向泡沫危局的三四线城市，完全可以有另外一番图景：在合适的价格基础上，完全可以满足不同人群差异化的需求。通过特色文化，地域传统，价格优势，生活成本等形成综合竞争优势，鬼城和空城同样可以转变为人们安居乐业的场所。创造条件，让价格机制起作用，创造条件，把众多鬼城甩卖，这是消化三四线城市巨量房地产库存的必然途径。这也间接会给一二线城市的房产虚火降温。
当然，笔者对这种前景是悲观的，因为这不符合地方政府的惯性模式，官僚体系的盘根错节的特征，使得要打破一种惯性，需要特别的机缘和政治意志，目前这些迹象都不在视野之中。因此最可能发生的场景是，鬼城会继续扩张，决策者会有意否定鬼城的存在，通过媒体宣传重新创造现实，把废置的钢筋水泥丛林标榜为经济发展的印证。这种畸形状态会如何演变，是我们所无法预判的。而为了打破这种僵局，具有浓重西方左派色彩的占房运动甚至都变成了一种可欲的选项，笔者将在后续文章中分析这种思路。
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