陈哲/文
五一期间流出的万科副总裁毛大庆的发言稿，令业界震动。文章真伪应不是主流之争，其中逻辑之强和素材之实，非万科这类超级组织根本拿不出。随后的郁亮紧急公关发言，事实上也是发言的一个温柔注脚。
今年3月以来，市场自发性调整带来的急剧变化，令很多企业倍感寒意。有房企老总说，这是一只黑天鹅。言外之意，大家习惯了看宏观看政策，现今市场一发威，玩家们有些猝不及防。当然，大家都感受到了，只不过没人讲。
万科发声众人瞩目，自有其道理。如果说王石2008年抛出的拐点论，更多靠的是其江湖地位带来振聋发聩的效果，那么时隔6年后的"毛文"，是实打实凭借万科企业强大的调研、严密的分析和超强的前瞻，让人如闻黄钟大吕。
面对短期市场的"突然"恶化，企业应会各显神通，市场也会有自我修复。跳出内容本身，不妨看看这篇充满爆点的发言是如何深度解剖当下基础市场和关注未来趋势，并由此制造出令市场恐惧的炸弹的。
分析框架
发言第一个大结论是两个透支。即一线城市土地价格飙升过快，透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大，透支未来住房消费的数量。
这种市场分析框架对全国化布局的企业而言极其重要，中国房地产从市场化的角度不具备整体性，一城一策的分析方法更加接近于事实全貌。
土地供应的失衡，已经令市场出现了自行调整。发言以北京土地竞拍过程中，报名人数的急剧衰减来说明这一趋势。
从资金供求层面，发言提到了银行资金收紧的事实，并用典型一线区域总经理的视角，以大量事实加以佐证。
供应端土地规模过多、土地成本过高、资金规模紧缩、资金成本提高、回款周期拉长，形成了该发言的风险提示基调。
工具模型
成交金额、成交面积，两个指标最直接反映市场的基本面。万科对全国24个重点城市监测的这对数据，出现了整体下滑。
由于上述两个数据具有即时性，发言又运用了更细分的监测工具：批售比（预售许可证发放的新房面积和正式开盘的新房面积之比），它实际上借助开发商对项目开盘节奏的把握，进一步反映市场的中短期供求预期。
多级市场供求状况决定市场价格和项目盈利空间，发言监测这一数字的工具是地价房价差。很多城市在这个指标上，普遍呈现出"贴着成本"的尴尬局面。
在存消比这个最近被市场大量提及的指标上，发言提到，"万科按照每个公司资金来源的成本和对股东的收益率进行倒算"，来划定其对某个区域投资研判时采用的消化库存周期红线。
银行信托化，发言中以一线区域总经理对资金供应方态度的判断，当银行从挑企业到挑项目，从总行指派涉房贷款到一线分行根据风险自主选择，资金对房地产的风险意识不言自明。
反应资金面的基础指标——净资产负债率的普遍上升，受到了万科的关注。当然，房地产开发商沦为资本工具的现象，也反映了资金面进一步呈现卖方市场趋势。
关于中期市场空间的问题，这两年流行的看法是还有十年机遇。发言以北京市场的直观分析，对这种观点进行了质疑。京沪市场一直被看作是个不缺需求的城市，但发言指出，2014～2015年期间，北京会出现5万套单价5万元左右的新房，这对一个年消化能力7万～8万套新房的市场意味着什么。
接下来，发言提出了几个更宏观的横向比对工具来分析当下的楼市泡沫。
一个是千人建设套数。文中引用万科的研究说，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，实际上已经超过国际水平。只有一线城市和少数沿海三四线城市，还存在一定的空间。
其次，从全球城市的房价排名判断，即便是中国一线城市的房价上行空间动力亦不足。
最可怕的一个横向对比是土地总价值。发言指出，北京2012年土地总价值相对美国同期GDP的比例，已经接近1990年土地泡沫破灭前日本和亚洲金融危机之前香港楼市破灭前，同一指标的水平。
扰动因子
反腐对中国市场的影响，过去只见极少数个案的公开。而发言在这一方面有详尽的局部样本，比如万科和星河湾高端新建楼盘业主受到的反腐调查，以及和阶段性反腐行动相对应的二级市场突变。
类保障性住房对市场的干预在发言中也被关注，毛大庆以北京自住商品房入市后对普通商品房的影响，来提示过去几年大量的保障性住房对原有市场的冲击风险。
前瞻研究
发言对中国人口结构的分析，展示了万科对房地产整体市场空间长期研判的重视。发言说，人口老龄化可能令房企未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，而今天的中国大概是9亿人抚养5亿人。这个研究，给行业描绘出了一幅未来人口抚养比迅速倒挂、整体市场遭遇天花板的清晰图景。
值得另起一文的是，发言对行业深刻解剖之下，隐埋着另一条主线。那就是万科作为行业老大面临的一系列中长期问题。发言越尖锐，郁亮越需要出来将故事圆出余地。
住宅市场面临的终极问题是发展空间，而王石过去一直坚持万科做减法、专住宅的做法，在发言结论面前显出缺陷。尤其是不少同业已经开始坚定转型核心地段商业，追求长期稳定现金流时，万科步伐仍显踟蹰，至少其看得到好前景的商业项目并不多。
顶着大哥光环，郁亮时代的万科倍感压力，求变是大概率事件。其合伙人制、深挖社区潜力、小股操盘等做法，都似在给出转向信号。
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