平均房价排在全国五六十位，且只有当地家庭年收入6倍多（上海要一户家庭19.1倍年收入才能购买一套房屋）的镇江丹徒新城正出现大面积的空城。
据镇江丹徒区委宣传部提供的数据显示，目前丹徒新城已销售商品房43743套，居民入住率仅为45%，这意味着有超过2万套的住宅空关。
根据丹徒2012年和2013年政府公报，丹徒每年新吸纳的城镇就业人口都超过8000人。按照这一速度，空置的2万余套住宅能很快消化。
但记者调查发现，要让丹徒提高入住率和房屋销售率，并不是一件容易的事。丹徒房地产市场的激活，需要找到一个新的增长点，而这个增长点将依赖于当地的产业结构调整。
超2万套住宅空关
近日，记者前往丹徒实地调查，除了盘量达到100万平方米的风景城邦，不断有购房者前来看房外，其他在售楼盘，零星可见一些购房者，部分楼盘售楼部甚至看不到购房者。
记者在晚上9点后调查多个已建成小区，发现多数住宅楼的亮灯率都不高。高层住宅楼往往只有几盏亮灯，诸如亚厦风和苑和香榭丽舍这样的小区，大部分没有亮灯。
镇江丹徒宣传部提供的数据显示，目前丹徒新城已建商品房45470套，已销售商品房43743套，居民入住率仅为45%，这意味着有超过2万套的住宅空关。而当地的常住人口，更是几乎人均一套。
有知情人士介绍说，这个数据仅仅涉及已建住宅，尚未包括目前还未竣工的预售住宅。"预计目前镇江在售44000套住宅，丹徒区要占到四分之一，而其常住人口只有5万人，外来人口非常少，如此高的库存量很难消化。"
相比同是江苏的苏州和无锡动辄上万元一平方米的房价，镇江丹徒的房价并不高。记者调查的丹徒区数十个楼盘，价格大都处于4000~6000元每平方米，部分别墅的价格也只有1万元每平方米左右。
消化能力不佳
中国房地产超市网对2013年上半年的镇江楼市综合分析报告显示，上半年丹徒区销售面积为27万平方米，占到镇江全市上半年销售量的21%。报告分析，丹徒区楼盘数量多，基数大，上半年除了个别楼盘，其他大多数楼盘的销售情况并不乐观。
镇江上半年商品房销售排行榜统计显示，只有两个丹徒楼盘销售套数排到镇江前20。而8月份，丹徒销售最多的在售楼盘冠城商业中心仅仅卖出7套房源，仅是主城区"销冠"销售量的四分之一。
在丹徒当地不少居民看来，不少楼盘的销售几乎处于停滞状态，"香榭丽舍项目目前销售几乎停滞，由于是别墅项目，总价太高，几乎不受本地购房者的关注，销售只能依靠外地购房者，销售情况一直不是很好。"丹徒区房产中介李宏对《每日经济新闻(微博)》记者说。
此外，李宏介绍，"丹徒区目前现房销售的项目不在少数，并不是开发商一开始就销售现房，而是项目长期销售业绩不佳，在交房之后还有大量房源卖不出去。"
库存高居不下
"政府在不断开发新的项目，却忽略了消化能力，仅有5万余人，却要开发高达430万平方米的项目，最终导致了楼市库存居高不下。"房地产业内人士陈晟对《每日经济新闻》记者说。
按照业界观点，要消化这些库存，必须依靠当地企业创造新的就业岗位。
镇江丹徒区发改委赵主任对记者说，丹徒区目前年销售额在2000万元以上的企业有300~350家，其中位于丹徒区工业园区的有80多家。"这些企业带动就业和吸引外地人口比较多，本地大概在三分之一，外地大概占到四分之一。"
赵主任认为，制造业企业必然会带动本地农村人口和外地人口入住新城区，在新城区安置买房。
但是，丹徒发布的一份《全区城镇非私营单位在岗职工工资情况简析》却显示，制造业的员工收入很低。根据上述文件，丹徒的制造业从业者占到职工总数的65%以上，但他们的平均工资却只有在岗职工的84%。
相对较低的收入，让依靠工业园区消化丹徒空置房的希望成为泡影。
"外地打工者，由于工资不高，根本没有办法来丹徒区安家落户。而当地的农村人口，附近就有房子，也不需要买房。所以，工业园区的员工对丹徒新城区楼市消化贡献并不大。"丹徒区当地一家企业的负责人对《每日经济新闻》记者说。"至于那些由市区搬迁过来的企业，员工大部分都来自市区，也都居住在市区，企业有班车接送，同样不需要在丹徒新城区买房。"
赵主任也证实了这一点，今年被丹徒作为重点项目招商引进的两家企业—中福马林业机械和华通重工，目前都很难为丹徒消化楼市库存。
土地出让之困
在镇江本地人看来，丹徒区配套设施不够完善，这导致了附近的农村人口并没有向丹徒新城迁移。
"丹徒区目前没有大型的购物商场、超市，基础配套设施不完善，这肯定会影响购房者的买房意愿。"出租车司机贾师傅对 《每日经济新闻》记者说，"丹徒区离市区较远，出行也不方便。"
丹徒区2013年政府工作报告显示，2013年预计实现地区生产总值256.5亿元，比上年增长12.5%。完成公共财政预算收入18.5亿元，同比增长25%，税收占比90.6%。
"这说明一个问题，丹徒区财政预算并不依赖于土地出让的收入，18.5亿元就相当于一些地方卖一块地的收入。而不依赖土地财政的背后，往往是地方土地出让难的体现。"南京一位长期研究区域经济的卞教授对《每日经济新闻》记者说。
据克而瑞信息集团统计数据显示，从2011年1月至今年7月，丹徒区土地供应量为95.5万平方米，出让底价为25.124亿元。虽然供应量巨大，但是实际成交面积为73.3万平方米，成交总价仅为14.8亿元。此外，统计数据还显示，这些成交的地块大都是以底价成交。
此外，统计数据还显示，2012年全年，镇江国有建设用地共有58幅挂牌，共计240.3998万平方米，共成交48幅，成交面积为203.8146万平方米，其中丹徒区仅出让6幅地块，共计20.5271万平方米，只占到镇江全市成交面积的10%。而在出让金额方面，根据2012年镇江市房地产市场报告显示，2012年丹徒区土地出让金额为4.77亿元，仅占镇江全市2012年土地出让总额的7.6%。
产业结构调整是出路
对于丹徒区来说，改变目前大面积楼房空置的办法是吸引当地的农村人口迁入新城，以及外来人口长期在丹徒安家和就业。
此前，丹徒打出了"宜居丹徒"的口号，并大力建设城市配套设施，比如开工建设中学和医院等。这些举措部分提升了当地的居住环境，增加了对农村人口就近买房的吸引力。
但是，如何吸引外来人口在丹徒居住，是消化目前楼市高库存的另外一个关键，这就取决于丹徒如何调整产业结构。
根据2013年丹徒区政府工作报告，丹徒的工业增加值达到182亿元，服务业增加值则只有99.3亿元，占GDP的比重比较低，而服务业恰恰是吸纳高收入人群的大户，可以为丹徒带来更多高收入的购房者。
不过，目前这一产业结构正在发生变化。根据2013年丹徒区政府工作报告，镇江软件科技产业园、服务外包产业园、世界奇石园、动漫娱乐城等能够大面积提供相对高收入岗位的产业正在进入丹徒。
如果这些能解决大量就业、且员工收入较高的项目能顺利迁至丹徒，房地产开发能适度放慢，那么丹徒区的大量空置房屋将有望得到消化。
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